Ordenanza para la aplicación de Valores del Aprovechamiento Urbanístico: Aprobación definitiva.
El Excmo. Ayuntamiento Pleno, en su sesión celebrada el día 31 de julio de 1997, adoptó entre otros, el acuerdo referido a la aprobación definitiva de la Ordenanza para la aplicación de Valores del Aprovechamiento Urbanístico, cuyo texto íntegro se transcribe como Anexo.
Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, pueden los interesados interponer Recurso Contencioso-Administrativo ante la Sala de dicha Jurisdicción del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja en el plazo de dos meses a contar desde el día de la publicación de este anuncio en el Boletín Oficial de La Rioja, aunque podrá utilizarse cualquier otro recurso si se estima conveniente. Asimismo, y de conformidad con el artículo 110.3 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, la interposición de Recurso Contencioso-Administrativo, requerirá la comunicación previa al Ayuntamiento Pleno, como órgano que dictó el acto.
ANEXO
MEMORIA
INTRODUCCIÓN
El valor urbanístico de los terrenos, como ya se decía en la anterior Ordenanza, alcanza una gran transcendencia con la actual legislación del suelo, ya que será preciso su cálculo en la ejecución normal del planeamiento, no limitándose a circunstancias excepcionales, como las expropiaciones. Algunos supuestos en los que es preciso valorar son los siguientes:
1. En actuaciones mediante unidades de ejecución con exceso de aprovechamiento real. Es precisa la valoración en el supuesto 4 del artículo 151 de la Ley del Suelo.
2. En actuaciones mediante unidades de ejecución con defecto de aprovechamiento real. Al tener que disminuir la carga de urbanizar en cuantía equivalente al valor del aprovechamiento no materializable, también hay que valorar.
3. En actuaciones asistemáticas en suelo urbano, cuando la Administración deba comprar o vender los aprovechamientos precisos para la concesión de licencia.
4. En las transferencias de aprovechamiento entre distintas parcelas, debe tenerse en cuenta el valor urbanístico según su localización (Art. 193 de la Ley del Suelo).
Es decir, que en la Ley del Suelo de 1992, la valoración pasó a ser un aspecto básico del proceso urbanístico general. Aunque la base de valoración son los valores catastrales, no siempre son de clara aplicación, al no expresarse directamente en las Ponencias de valores el correspondiente al objeto de nuestro interés: el aprovechamiento urbanístico.
Tras la entrada en vigor del actual Plan General, se encontró conveniente contar con unos valores suficientemente conocidos y difundidos, que permitieran operar con la información suficiente a los distintos agentes (propietarios de suelo, promotores, Administración). Para ello se calcularon los valores que la Ponencia entonces vigente establecía para el aprovechamiento tipo en cada situación y se reflejaron gráficamente por áreas de reparto. Desde entonces han venido aplicándose con la actualización anual correspondiente.
La entrada en vigor de una nueva Ponencia invalida la Ordenanza, al romperse la correspondencia entre ésta y la valoración fiscal. La propia Ordenanza, en el punto 4 de sus Normas de aplicación, reconoce el decaimiento de su vigencia al darse esta circunstancia.
Aunque es factible la valoración caso por caso de los aprovechamiento urbanísticos, y así se ha venido operando en las transferencia producidas desde el 1 de enero, subsisten las razones que recomiendan la existencia de una nueva Ordenanza de valores, cuyos criterios se explican a continuación.
CRITERIO DE VALORACIÓN
El valor de un terreno, una vez adquirido por su titular el derecho al aprovechamiento urbanístico, se determina por aplicación a dicho aprovechamiento del valor básico de repercusión en el polígono, corregido en función de su situación concreta (artículo 53 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, en adelante denominada Ley del Suelo). El aprovechamiento urbanístico se expresa en m²t. de uso y tipología edificatoria característicos del área de reparto en la que esté incluido el terreno a valorar.
La Administración tributaria valorará ese aprovechamiento para cada caso, mediante las Ponencias de valores catastrales. Los factores a tener en cuenta para la valoración serán el polígono fiscal, la situación de la parcela dentro del polígono y las características intrínsecas de la propia parcela. La valoración será independiente, por lo tanto, del uso concreto que el Plan asigne al terreno y de la intensidad de dicho uso.
El 29 de abril de 1996 fue aprobada la nueva Ponencia para la determinación de los valores catastrales, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 39/1988b, de 28 de diciembre, y de acuerdo con el R.D. 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de la construcción, en la que se establece como módulo básico de repercusión el de 39000 pts./m²t de uso característico. A este módulo se le aplicarán los coeficientes correspondientes por polígono, calle, tramo, zona o paraje, así como los correctores que sean necesarios por características intrínsecas de la parcela.
OBJETO DEL DOCUMENTO
El presente trabajo consiste en registrar de manera gráfica el valor del m²t. de uso característico en cada localización, siguiendo los criterios del párrafo anterior. Se refiere tanto al suelo urbano calificado con usos lucrativos como las zonas sujetas a Planes Especiales de Reforma Interior, así como al suelo urbanizable programado, sea cual sea su cuatrienio.
Los criterios que se han tenido en cuenta para valorar las distintas parcelas están basados en los establecidos en la Ponencia de Valores, pero con una mínima interpretación y elaboración. Los principales aspectos que impiden la aplicación directa de valores son los siguientes:
En la Ponencia aparecen coeficientes que aumentan o disminuyen el valor en función del uso asignado por el Planeamiento, cuando lo correcto es valorar suponiendo que el uso es el característico.
La Ponencia desagrega, con coeficientes diferentes, las plantas comerciales y las de vivienda. En el Plan General, el uso de referencia «residencial» se puede considerar un compuesto de ambosusos, siendo mayor o menor la repercusión de la planta baja comercial en función del número de alturas previstas pro el planeamiento, lo cual no tiene mucho sentido, puesto que el valor del aprovechamiento urbanístico debe ser el mismo en todo el tramo de calle considerado, independientemente de que el planeamiento establezca más o menos alturas (eso, en todo caso quedará reflejado en la diferencia entre el aprovechamiento real y el patrimonializable). Como además, por otra parte, en la misma ponencia aparece un cuadro resumen, organizado por polígonos de valoración, en el que se reflejan el uso característico y la edificación predominante, detallada en número de alturas, debe adoptarse esa tipología como característica del polígono, independientemente de la asignada por el planeamiento para cada parcela.
Para la valoración de suelos pendientes de desarrollo de alguna figura urbanística, Planes Parciales, Proyectos de Reparcelación, etc., figuran en la Ponencia tres tipos de valores según el estado urbanístico en que se encuentren, pudiéndose modificar su valoración en el momento que cambie su situación urbanística. Los tipos de valores son los siguientes: tipo 1, sin Plan Parcial aprobado definitivamente; tipo 2, con Plan Parcial y con reparcelación aprobada y escriturada y tipo 3, con Plan Parcial, reparcelación y urbanización realizada (con los criterios señalados en el artículo 1.2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General), o licencia para la edificación. En algunos casos estos valores no están referidos al uso y tipología característicos.
Para la valoración de usos incluidos en Unidades de Ejecución o Planes Especiales, se establecen dos tipos de valores, que al igual que en el anterior caso, según el estado urbanístico en que se encuentren se modificará su valor según cambie su situación urbanística. Los tipos de valores son: tipo 1, sin Plan o unidad desarrollada y tipo 2, con Plan o proyecto desarrollado, reparcelación aprobada y escriturada y urbanización realizada (tal y como se refleja en el artículo 1.2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General), o licencia para la edificación. En algunos casos estos valores no están referidos al uso y tipología característicos.
NORMAS DE APLICACIÓN
1. JUSTIFICACIÓN
La anterior Ordenanza para la aplicación de valores del aprovechamiento urbanístico, aprobada por acuerdo Plenario de fecha 28 de diciembre de 1992, establecía en su punto 4. Vigencia : «...La aprobación de una nueva Ponencia supondrá el decaimiento de las presentes valoraciones.».
El 29 de abril de 1996 fue aprobada, por resolución de la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, la nueva Ponencia para la determinación de los valores catastrales, en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 39/1988b, de 28 de diciembre, y de acuerdo con el R.D. 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de la construcción, cuya entrada en vigor se produce el 1 de enero de 1997.
De ello la necesidad de redactar una nueva Ordenanza que recoja los nuevos valores.
2. CONTENIDO
El contenido de estas Ordenanzas es la valoración catastral vigente de aprovechamiento urbanístico, a efectos de lo establecido en el artículo 53 de la vigente Ley del Suelo y, en general, como base a las valoraciones urbanísticas que sean precisas en aplicación de la mencionada Ley. Servirá de base para las valoraciones concretas a realizar y par estimar las equivalencias en las transferencias de aprovechamiento entre particulares.
3. ÁMBITO.
Comprende tanto el suelo urbano como el suelo urbanizable programado, divididos ambos por áreas de reparto. Se exceptúan las dotaciones públicas.
4. BASES DE VALORACIÓN.
La valoración se ha efectuado tomando como base la Ponencia para la determinación de los Valores Catastrales aprobada el 29 de abril de 1996, como se señala en el primer punto.
5. VIGENCIA.
Los valores que figuran en los planos son vigentes para 1997. Si el Módulo vigente se actualiza en años sucesivos mediante la fijación de un coeficiente, se entenderán actualizados los valores aplicándoles dicho coeficiente. La aprobación de una nueva Ponencia supondrá el decaimiento de las presentes valoraciones.
6. FORMA DE APLICACIÓN.
Los planos adjuntos representan las distintas áreas de reparto en que se divide el suelo urbano y las dos áreas de reparto en las que se divide el suelo urbanizable programado. En cada una de ellas se establecen zonas de valores homogéneos que se expresan en el plano en pesetas/m²t.
Dichos valores se multiplicarán por el coeficiente o coeficientes que les correspondan, según el punto siguiente.
Para la valoración de suelos incluidos en Unidades de Ejecución o Planes Especiales se establecen dos tipos de valores según el estado urbanístico en que se encuentren, pudiéndose modificar su valoración en el momento que cambie su situación urbanística. Aquellos valores que, dentro de una unidad de ejecución vienen señalados con un asterisco (*) significa que es el valor a aplicar con la unidad ejecutada (tipo 2, con Plan o Proyecto desarrollado, reparcelación aprobada y escriturada y urbanización realizada (tal y como se refleja en el artículo 1.2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General), o licencia para la edificación), mientras que los significados con dos asteriscos (**) se aplicarán en toda la unidad hasta su ejecución (tipo 1, sin Plan o unidad desarrollada).
De la misma manera para la valoración de suelos pendientes de desarrollo de alguna figura urbanística, Planes Parciales, Proyectos de Reparcelación, etc, figuran en la Ponencia tres tipos de valores. Los tipos de valores son loas siguientes: tipo 1, sin Plan Parcial aprobado definitivamente; tipo 2, con Plan Parcial y con reparcelación aprobada y escriturada y tipo 3, con Plan Parcial, reparcelación y urbanización realizada (tal y como se refleja en el artículo 1.2.2 de las Normas Urbanísticas del Plan General), o licencia para la edificación. Gráficamente aparecen separados con una barra.
El valor así calculado se aplicará al aprovechamiento urbanístico expresado en metros cuadrados-
techo del uso y tipología característicos del área de reparto.
Cuando en una finca existan zonas con valores distintos, el valor a aplicar será intermedio, calculado por proporcionalidad a los aprovechamientos respectivos de las zonas.
Cuando se necesiten valores no reflejados en esta Ordenanza se deducirán por comparación con las parcelas más próximas.
Si se trata de una valoración en fecha posterior al 31 de diciembre de 1997, se multiplicará por el coeficiente de actualización del Módulo que apruebe la Administración catastral.
7. COEFICIENTES CORRECTORES.
A.- Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a vía pública.
En las zonas señaladas en el plano nº 12, en parcelas con más de una fachada y que formen una o más esquinas, se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes multiplicadores del valor señalado en planos:
- Dos fachadas: 1,10
- Tres o más fachadas: 1,15
Se aplicará únicamente para construcciones en manzana cerrada.
En el caso de que una de las fachadas tenga una longitud inferior a la mínima establecida por el planeamiento, esta fachada no se tendrá en cuenta para la aplicación del presente coeficiente.
B. Coeficiente B). Longitud de fachada.
En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento (artículo 3.2.1 de las Normas Urbanísticas del Plan General), se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento, excepto en el Centro Histórico, donde LM será 7 m. En ningún caso se aplicaráun coeficiente inferior a 0,60.
Cuando una parcela tenga varias fachadas a vía pública, aunque sean discontinuas, se entenderá como longitud de fachada la suma de todas ellas.
ANEXO AL PUNTO 7
(COEFICIENTES CORRECTORES)
ZONA USO SUPERFICIE FACHADA RETRANQUEO RETRAN.
(frontal) (lateral y trasero)
m² ml ml ml
GENERAL Residencial 360 14 - -
C. HISTÓRICO Residencial 66 3 - -
MONTESORIA Residencial 250 8 - -
Industria grande 4.000 40 10 7,5
CANTABRIA I Industria pequeña 4.000 40 10 5
Talleres agrupados 500 15 10 3*
CANTABRIA II Industria grande 4.000 40 5 3
CASCAJOS
SAN LÁZARO Industria pequeña 2.000 30 5 3**
LA PORTALADA Talleres agrupados 500 150 5 3**
GENERAL Industrial 300 8 - -
* Respecto al lindero original
** En parcelas menores a 2.000 m² no son necesarios los retranqueos laterales, aunque sí los traseros señalados.
Dimensiones mínimas según el artículo 3.2.1 de las Normas Urbanísticas del Plan General.
Logroño, 1 de agosto de 1997.- El Alcalde.
