Notificación a los titulares con domicilio desconocidos del inicio de expediente en orden a la expropiación de la unidad de ejecución L.11.12 "Herrerías", del Plan Especial de Reforma Interior nº 2 "Herrerías"
Habiendo resultado infructuosas las gestiones realizadas para notificar a los siguientes interesados:
- Antonia de la Cruz Espejo, con D.N.I. nº 26.472.939-P, Luis María Rodríguez Manzanos, con D.N.I. nº 16.541.231-E y Antonio Vaquero Roger, con D.N.I. nº 15.733.161-B, con último domicilio conocido en Logroño, calle Herrerías, nº 35 2º, en calidad de empadronados en dicha dirección (finca nº 13.484).
- Yolanda Hernández Borja, con D.N.I. nº 72.095.657-H, con último domicilio conocido en Logroño, calle Herrerías, nº 19 1º derecha, en calidad de titular registral en sociedad de gananciales, del citado piso (finca nº 9.541).
- Ramos Domingo Sáenz García y Begoña Vidorrera Lesmes, en calidad de titulares registrales del 100% de la nuda propiedad con carácter ganancial y Antonia García Bacaicoa, titular registral del 100% del usufructo con carácter privativo, del piso segundo izquierda adelante del inmueble nº 27 de la calle Herrerías de Logroño (finca nº 14.704)
- Antonia Garrido Muro y Julián Arortegui Martínez-Loza, con último domicilio conocido en Madrid, calle Condes del Val, nº 11, en calidad de titulares registrales del 100% de pleno dominio con carácter ganancial del bajo y piso tercero del inmueble nº 29 de la calle Herrerías de Logroño (finca nº 13.792 y nº 13.800, respectivamente).
- José Miguel Aróstegui Garrido, con último domicilio conocido en Gandía (Valencia), calle Miramar, nº 19 - 4º - 7, en representación de los herederos de Julián Arortegui Martínez-Loza, este último como titular registral junto con Antonia Garrido Muro del 100% de pleno dominio con carácter ganancial del bajo y piso tercero del inmueble nº 29 de la calle Herrerías de Logroño (finca nº 13.792 y nº 13.800, respectivamente).
Todos ellos interesados en el proyecto de expropiación, procedimiento tasación conjunta, de la unidad de ejecución L.11.12 "Herrerías", del Plan Especial de Reforma Interior nº 2 "Herrerías", se les notifica mediante el presente anuncio, al amparo del artículo 59.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que la Junta de Gobierno Local, en su sesión celebrada el día 26 de enero de 2005, adoptó entre otros y en relación con dicho proyecto, los acuerdos que se transcriben a continuación:
Primero: Iniciar el expediente de expropiación de la Unidad de Ejecución L.11.12 "Herrerías", del Plan Especial de Reforma Interior nº 2 siguiendo el procedimiento de tasación conjunta, y en su consecuencia aprobar el Proyecto de expropiación referenciado en el expositivo 2 de este acuerdo.
Segundo: Someter a información pública dicho Proyecto por plazo de un mes, mediante anuncios en el Boletín Oficial de La Rioja y en un periódico de los de mayor difusión local.
Tercero: Notificar individualmente este Acuerdo a los que aparezcan como titulares de bienes y derechos afectados mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio individualizada y de la propuesta de fijación de los criterios de valoración, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes.
Cuarto: Solicitar del Sr. Registrador de la Propiedad certificado de dominio y cargas de las fincas inscritas afectadas por la expropiación, así como la correspondiente nota marginal de iniciación del expediente de expropiación.
Contra el presente acuerdo no cabe interponer recurso alguno por ser acto de mero trámite y no causar indefensión, si bien, podrán dichos interesados presentar cuantas sugerencias y alegaciones estimen convenientes en el plazo que se indica en el mismo, haciendo constar la referencia 0712 - Expte. 2004/0071 (02). Teniendo en cuenta además que en dicho plazo deberán justificar documentalmente la titularidad de sus derechos tal y como establece la Legislación de Expropiación Forzosa.
Logroño, 13 de abril de 2005.- El Alcalde, Conrado Escobar Las Heras.
Anexo
Memoria
1. Circunstancias que motivan la expropiación.
La expropiación viene motivada al ser el sistema establecido en el Plan especial de Reforma Interior nº 2 "Herrerías", por lo que resulta de aplicación el Art. 158-a de la LOTUR.
2. Descripción de la unidad de ejecución.
2.1 Situación. Linderos y superficies.
La Unidad de Ejecución se encuentra en el cuadrante Nordeste del casco histórico de Logroño, entre las calles: Herrerías, Travesía de Palacio y Marqués de San Nicolás.
En la documentación gráfica se incluyen planos de relación con la ciudad, situación y delimitación. La superficie total de la Unidad de Ejecución es de 2140,85 m².
2.2 Parcelas existentes en la unidad de ejecución.
Dentro de la Unidad de Ejecución existen 17 parcelas, recogidas en el plano nº 3 adjunto. Algunas de ellas cuentan con división de propiedad horizontal.
Todas salvo la referenciada con el número 300, se incluyen en su totalidad dentro de la unidad de ejecución.
Se incluyen a continuación ficha con las características de las parcelas y de los elementos de propiedad horizontal.
Se incluyen también notas simples registrales. La citada parcela 300 no se encuentra registrada según su actual configuración, sino con la precedente integrada por 5 parcelas, con números de policía del 19 al 27 de la calle Marqués de San Nicolás. De la numerada con el 21 no ha sido posible obtener datos registrales.
En el anexo gráfico se incluyen también planos y fotografía de las parcelas.
- Nº orden de parcela 504. Referencia catastral: 5820110W4052S0004RE. Calle Herrerías, nº 35 2º.
Registro de la Propiedad nº 3. Finca registral nº 13.484, Libro 1.191, Folio 30.
Vivienda en planta segunda en edificio existente en parcela 500. Coeficiente de propiedad 27%. Se encuentra deshabitada. No reúne condiciones de habitabilidad.
Afección por la unidad de ejecución: Total. Superficie suelo incluida en la unidad de ejecución s/ medición: 0,00 m². Superficie resto s/medición: 0,00 m².
Titulares e interesados: Ayuntamiento de Logroño.
Usuarios: No constan. Aparecen empadronados Antonio Vaquero Roger, Luis María Rodríguez Manzanos, Antonia de la Cruz Espejo.
Cargas: No constan.
Arrendamientos: No constan.
- Nº orden de parcela 1.403. Referencia catastral: 5820119WN4052S0004HE. Calle Herrerías, nº 19 1º derecha.
Registro de la Propiedad nº 3. Finca registral nº 9.541, Libro 1.093, Folio 48.
Vivienda en planta primera de edificio existente en parcela 1.400. Coeficiente de propiedad 8,75%. Se encuentra habitado.
Afección por la unidad de ejecución: Total. Superficie suelo incluida en la unidad de ejecución s/ medición: 0,00 m². Superficie resto s/medición: 0,00 m².
Vivienda en planta primera de edificio existente en parcela 1400.
Titulares: Juda Giménez Giménez y Yolanda Hernández Borja.
Usuarios: Juda Giménez Giménez y Yolanda Hernández Borja y familia.
Cargas: Hipoteca a favor de Caja de Ahorros de La Rioja. Principal 19.232,39 euros, intereses 1.442,43 euros más 3.894,56 euros, gastos 1.346,27 euros más 769,30 euros.
Arrendamientos: No constan.
- Nº orden de parcela 1.011. Referencia catastral: 5820115WN4052S. Calle Herrerías, nº 27 2º izquierda adelante.
Registro de la Propiedad nº 3. Finca registral nº 14.704, Tomo 220, Libro 220, Folio 89.
Segundo izquierda adelante, en división de propiedad horizontal de edificio demolido. Coeficiente de propiedad 12%.
Afección por la unidad de ejecución: Total. Superficie suelo incluida en la unidad de ejecución s/ medición: 0,00 m². Superficie resto s/medición: 0,00 m².
Titulares e interesados: Fernando Ortega González (50%) y Simón Nicolás Iñiguez (50%)
Registrales: María Begoña Vidorreta Lesmes, Ramos Domingo Sáenz (nudo propietarios) y Antonia García Bacaicoa (usufructuaria).
Usuarios: -
Cargas: No constan
Arrendamientos: No constan.
- Nº orden de parcela 801. Referencia catastral: 5820113WN 4052S. Calle Herrerías, nº 29 - bajo
Registro de la Propiedad nº 3. Finca registral nº 13.792, Libro 209, Folio 64.
Bajo en división de propiedad horizontal de edificio demolido. Coeficiente de propiedad 33%.
Afección por la unidad de ejecución: Total. Superficie suelo incluida en la unidad de ejecución s/ medición: 0,00 m². Superficie resto s/medición: 0,00 m².
Titulares: Ayuntamiento de Logroño.
Registral Antonia Garrido Muro y Julián Arortegui Martínez-Loza.
Usuarios: No constan.
Cargas: No constan.
Arrendamientos: No constan.
- Nº orden de parcela 805. Referencia catastral: 5820113WN4052S. Calle Herrerías, nº 29 tercero.
Registro de la Propiedad nº 3. Finca registral nº 13.800, Libro 209, Folio 72.
Tercero en división de propiedad horizontal de edificio demolido. Coeficiente de propiedad 8%.
Afección por la unidad de ejecución: Total. Superficie suelo incluida en la unidad de ejecución s/ medición: 0,00 m². Superficie resto s/medición: 0,00 m².
Titulares: Ayuntamiento de Logroño.
Registral Antonia Garrido Muro y Julián Arortegui Martínez-Loza.
Usuarios: No constan.
Cargas: No constan.
Arrendamientos: No constan.
2.3 Normativa urbanística.
Como ha quedado expuesto, en el municipio está vigente un Plan General de Ordenación Urbana, que desarrollado por un Plan Especial proyecta la ordenación urbanística grafiada en el Plano nº4 de este proyecto.
Dentro de la unidad a expropiar se califica suelo con uso residencial y libre privado, parte de este último con uso público en superficie.
Superficie de techo edificable máxima: Según se recoge en el Plan Especial en el ámbito de la Unidad de Ejecución se señala un edificabilidad de 3.993,86 m²t.
Aprovechamiento urbanístico de la unidad de ejecución: En el mismo Plan Especial se señala un aprovechamiento de 4.314,54 m²t u.t.c.
2.4 Terrenos edificados de acuerdo al Plan.
El Plan Especial recoge una renovación integral de todos los edificios existentes en la unidad.
3. Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.
Para la definición de los derechos de los afectados se han utilizado los títulos aportados por los mismos, las certificaciones registrales, la documentación catastral y la realidad física de las fincas.
Ante las discordancias entre las superficies que figuran en los títulos y la obtenida por medición según el método citado en el apartado 2.1 de esta memoria, se ha optado por esta medición de acuerdo a la normativa urbanística.
4. Criterios de valoración del suelo.
Conforme a lo señalado en el artículo 36 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (en adelante LS), el justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el Título III de la citada Ley.
En lo que respecta a la valoración del Suelo Urbano, ese Titulo III, contempla lo siguiente:
Art. 28.2: En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior.
En éste se señala que el valor del suelo será función del mayor de los siguientes aprovechamientos:
- Aprovechamiento resultante del Planeamiento.
- Aprovechamiento resultante de la edificación existente.
El valor del suelo resultará al aplicar a ese aprovechamiento el valor de repercusión más específico recogido en la ponencia de los valores catastrales.
Ahora bien, dado que esos valores se fijaron en una ponencia aprobada en 1996, con unas actualizaciones inferiores al incremento sufrido en los valores del suelo, desde esa fecha, se considera que han perdido su vigencia, por lo que resulta de aplicación el Art. 28.4 de la LS, calculando el valor de repercusión por el método residual.
Se considera que el grado de urbanización es completo, dado que los terrenos tienen la consideración urbanística de solar, sin embargo se ha de considerar la aplicación del Art. 30 de la LS, en lo referente a los costes adicionales en las operaciones de reforma interior.
5. Criterios de valoración de los elementos y derechos que deben eliminarse o extinguirse a consecuencia de la expropiación.
5.1 Valoración de las edificaciones y otros elementos a eliminar.
Las edificaciones, plantaciones y otros elementos que no pueden conservarse se valoran con independencia del suelo, generando una indemnización al propietario de los mismos, según el Art. 31 de la LS.
Las edificaciones se valoran en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación. Para ello se ha seguido el sistema regulado en el R.D. 1.020/1.993 de 25 de junio.
La aplicación de esta normativa exige fijar previamente el que denomina Módulo Básico de Construcción (MBC), que en el caso del Municipio de Logroño es el MBC2, cuyo valor fue fijado por última vez según la Orden de 18 de diciembre de 2.000, del Mº de Economía y Hacienda, es de 81.000 pesetas/m², es decir 486,82 euros/m².
Es evidente la necesaria actualización de este valor. Para ello se propone la actualización del mismo por el IPC, Índice General, desde diciembre de 2.000 a octubre de 2.004, que según el INE, es del 13,20%, resultando 551,08 euros/m². En el Anexo I se justifica la validez de ese valor.
En el Anexo II adjunto se detalla la metodología de valoración adoptada.
5.2 Valoración de derechos a extinguir.
No se han detectado en la unidad derechos de arrendamiento a extinguir.
No se han detectado derechos de luces, vistas o similares a extinguir.
Sí existen en la unidad derechos reales de hipoteca sobre determinados bienes inmuebles.
Al no poderse cuantificar la deuda pendiente en el momento de abono del justiprecio, no es posible la distribución previa de las indemnizaciones, por lo que, salvo acuerdo previo de los titulares, las cantidades se consignarán en poder del Juzgado, para que éste las fije y distribuya, todo ello en aplicación del Art. 32 de la LS y del Art. 8 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, Decreto 26 de abril de 1.957.
6. Determinación del justiprecio.
Conforme a la legislación vigente el justiprecio se determinará como la suma del valor del suelo y de los bienes y derechos afectados por la expropiación.
La Ley de Expropiación Forzosa, a la que nos remite el Art. 31 de la LS a la hora de determinar el valor de bienes afectados, señala en su Art. 47 que se añadirá a la valoración obtenida, un 5% como premio de afección.
7. Cargas en las parcelas expropiadas.
En el Registro de la Propiedad consta tan solo una serie de hipotecas, que se detallan en los bienes correspondientes.
8. Conclusión.
No existiendo otras circunstancias que contribuyan a explicar los acuerdos que se proponen, se concluye la presente memoria.
Valoración del suelo y de los bienes y derechos afectados
1. Tasación del suelo
Se valora en fichas adjuntas el suelo afectado por la expropiación, según los criterios expuestos en el apartado 4 de la Memoria. La justificación y cálculo de los parámetros empleados en el cálculo se realiza en el Anexo I.
En las parcelas en las que existe división de propiedad horizontal, se ha considerado el suelo como elemento común, obteniéndose para el total de la parcela y repercutiéndolo en las hojas de aprecio de cada elemento en proporción al correspondiente coeficiente de propiedad.
Finca: 1400. Herrerías 19 común
Datos del producto inmobiliario de referencia.
Valor en venta por m² según uso, en tramo o calle,
| sin considerar las características de parcela | 1.210,02 euros/m²t. |
Características constructivas:
| Módulo básico de construcción | 551,08 euros/ m²t. |
Uso 1: Residencial.
Clase 1: Viviendas colectivas carácter urbano
Modalidad 2: En manzana cerrada.
Categoría 4.
Coeficiente según R.D. 1020/1993: 1
Vc: Valor construcción =
| Módulo básico construcción * coeficiente: 1 * 551,08 | 551,08 euros/m²t. |
Datos de la parcela
| Superficie S: 184,48 m²s | Aprovechamiento A: 2,02m²t./ euros/m²s |
| Valor repercusión VRC = (Vv / 1,40) Vc | VRC: 313,22 euros/m²t |
| Corrector: 1,00 | Valor repercusión parcela VRP = VRC * corrector |
| VRP: 313,22 euros/m²t | GU:Art. 30 LS: 24,12 euros/m²t. |
| Valor parte parcela = S * A * (VRP - GU): | 107.484,47 euros |
| Valor total del suelo | 107.484,47 euros |
| Valor total del suelo en | 1400 107.484,47 euros |
2. Tasación de edificaciones, plantaciones y otros bienes o derechos afectados.
Se valoran en fichas adjuntas los distintos elementos a eliminar, según los criterios expuestos enel apartado 5 de la Memoria.
En las parcelas en las que existe división de propiedad horizontal, se ha realizado la valoración de los elementos comunes, obteniéndose para el total de la parcela y repercutiéndolo en las hojas de aprecio de cada elemento en proporción al correspondiente coeficiente de propiedad.
Finca: 1400. Herrerías 19 común
Elementos comunes, portal y escalera en edificio destinado a vivienda colectiva, con planta baja uso almacén, plantas primera, segunda, tercera y cuarta con dos viviendas por planta, y bajo cubierta trastero. Estructura con muros de carga y pies derechos de madera, forjados con vigas y viguetas de madera. Fachada de ladrillo enfoscado y pintado, cerrajería de forja y carpintería de madera pintada. Cubierta de teja cerámica de perfil árabe. Pavimentos interiores cerámicos, paramentos enlucidos y pintados, techos con cielorrasos de teguillo o cañizo, enlucidos y pintados, barandillas de escalera de madera pintada. Instalaciones de electricidad.
| Valor de la parte | 10.543,17 euros | ||
| Año valoración: | 2004 | Año construcción: 1914 | 0,32 |
| Superficie m²: | 66,43 | Conservación: N | 1,00 |
| Uso 1: Residencial. | |||
| Módulo base: | 551,08 euros | Clase 1: Viviendas colectivas carácter urbano. | |
| Módulo reposición: | 495,97 euros | Modalidad 2: En manzana cerrada. | |
| Módulo valoración: | 158,71 euros | Categoría: 5 | 0,90 |
| Valor total del bien | 10.543,17 euros | ||
| Valor total de bienes en parcela 1400 | 10.543,17 euros |
Finca 1403. Herrerías, nº 19 1º derecha
Traslado de enseres de vivienda, con contratos de suministros.
| Valor de la parte | 826,62 euros | ||
| Año valoración: | 2004 | Año construcción: 2004 | 1,00 |
| Superficie m²: | 1 | Conservación: N | 1,00 |
| Uso 13: Ceses y traslados. | |||
| Módulo base: | 551,08 euros | Clase 2: Traslado. | |
| Módulo reposición: | 826,62 euros | Modalidad 1: Maquinaria, instalaciones, | |
| mobiliario, enseres. | |||
| Módulo valoración: | 826,62 euros | Categoría: 9 | 1,50 |
Vivienda en planta primera en edificio destinado a vivienda colectiva. Estructura con muros de carga y pies derechos de madera, forjados con vigas y viguetas de madera. Pavimentos interiores cerámicos, paramentos enlucidos y pintados, techos con viguería vista o cielorrasos de teguillo o cañizo, enlucidos y pintados, carpinterías de madera pintadas. Instalaciones de suministro de agua, electricidad y saneamiento. Ha tenido diversas reposiciones de elementos interiores. Fecha de construcción 1908, se considera a efectos de valoración 1950.
| Valor de la parte | 16.433,43 euros | ||
| Año valoración: | 2004 | Año construcción: 1950 | 0,46 |
| Superficie m²: | 72,03 | Conservación: N | 1,00 |
| Uso 1: Residencial. | |||
| Módulo base: | 551,08 euros | Clase 1: Viviendas colectivas carácter urbano. | |
| Módulo reposición: | 495,97 euros | Modalidad 2: En manzana cerrada. | |
| Módulo valoración: | 228,15 euros | Categoría: 5 | 0,90 |
| Valor total del bien | 17.260,05 euros | ||
| Valor total de bienes en parcela 1403 | 17.260,05 euros |
3. Justiprecio de la expropiación.
Con los valores de los apartados anteriores, incrementados en el 5% por premio de afección, resulta para cada parcela los valores que se incluyen en la siguiente relación.
En las parcelas en las que existe división de propiedad horizontal, se ha considerado el suelo y elementos comunes de la edificación como propiedad común, obteniéndose el valor total de laparcela común y repercutiéndolo en las hojas de aprecio de cada elemento en proporción al correspondiente coeficiente de propiedad.
Parcela:1400. Herrerías 19 común
| Valor suelo | 107.484,47 euros |
| Valor bienes | 10.543,17 euros |
| Valor total | 118.027,64 euros |
| 5% afección | 5.901,38 euros |
| Indemnización | 123.929,02 euros |
Parcela: 1403. Herrerías 19 1º derecha
| Valor suelo | 0,00 euros |
| Valor bienes | 17.260,05 euros |
| Valor total | 17.260,05 euros |
| 5% afección | 863,00 euros |
| Indemnización | 18.123,05 euros |
4. Hojas de aprecio de los elementos.
Se incluyen hojas de aprecio de elementos. Los valores indicados en ellas incluyen el 5% de premio de afección, y en el caso de elementos en división de propiedad horizontal, la parte proporcional de elementos comunes.
Se incluyen los titulares de cada elemento, indicándose los fallecidos sin testamento ni escritura de herencia, y las hipotecas que puedan gravar a los bienes.
1403 Herrerías 19 1º derecha
Referencia 5820119WN4052S0004HE, Registro 3, Finca nº 9.541
Cargas: Hipoteca a favor de Caja de Ahorros de La Rioja. Principal 19.232,39 euros, intereses 1.442,43 euros más 3.894,56 euros, gastos 1.346,27 euros más 769,30 euros.
Arrendamientos: No constan.
| Valor del suelo | 9.404,89 euros |
| Valor bienes y dº | 18.182,58 euros |
| Valor total | 27.587,47 euros |
| Valor a indemnizar | 28.966,84 euros |
| Afección 5% | 1.379,37 euros |
Incluye en su caso parte proporcional de elementos comunes.
Titulares:
| DNI/NIF | Nombre | Apellidos |
| 16604130Q | Juda | Giménez Giménez |
| Cónyuge en sociedad gananciales: | ||
| 72095657H | Yolanda | Hernández Borja |
| Participación: 100% Plena Propiedad | ||
| Título: Inscripción registral. | ||
Anexo I: Determinación del aprovechamiento, valor de repercusión del suelo y gastos de urbanización
1. Determinación del aprovechamiento
Como se expuso en el apartado 4 de la Memoria, según el artículo 28.2 de la LS el aprovechamiento, a los solos efectos de la valoración, será el mayor de los siguientes valores:
El resultante del Planeamiento.
El resultante de la edificación existente.
El resultante del Planeamiento sería el proveniente de considerar el total de la Unidad señalado en el Plan, es decir 4.314,54 m²t u.t.c., y la superficie de la Unidad según la medición realizada en el presente Proyecto, es decir 2.140,85 m²s, con lo que resulta 2,01534 m²t u.t.c./m²s.
Se calcula el derivado de las edificaciones existentes, para lo que es necesarios analizar las edificabilidades y usos existentes en la unidad.
Los usos que se desarrollan son el residencial y el de zona libre privada.
Considerando que el uso característico de la zona es el Residencial, obtendremos el Aprovechamiento referido a ese uso, para lo que utilizaremos los coeficientes de ponderación contenidos en el Plan General.
| Parcela | Edificabilidad | Coef. | Superficie | Coef. | Aprovech. | Aprovechamiento |
| Residencial | Pond. | Libre privado | Pond. | Total | Medio | |
| m²t u.t.c./m²s | ||||||
| 100: Marqués San Nicolás 31 | 0 | 1 | 95,25 | 0,25 | 23,8125 | 0,25 |
| 200: Marqués San Nicolás 29 B | 0 | 1 | 435,01 | 0,25 | 108,7525 | 0,25 |
| 300: Marqués San Nicolás 29 | 0 | 1 | 339,49 | 0,25 | 84,8725 | 0,25 |
| 400: Herrerías 37 | 398,14 | 1 | 0 | 0,25 | 398,14 | 4,72345474 |
| 500: Herrerías 35 | 246,47 | 1 | 0 | 0,25 | 246,47 | 4,61813753 |
| 600: Herrerías 33 | 293,62 | 1 | 0 | 0,25 | 293,62 | 3,41101301 |
| 700: Herrerías 31 | 0 | 1 | 49,36 | 0,25 | 12,34 | 0,25 |
| 800: Herrerías 29 | 0 | 1 | 65,68 | 0,25 | 16,42 | 0,25 |
| 900: Herrerías 27 B | 0 | 1 | 32,03 | 0,25 | 8,0075 | 0,25 |
| 1000: Herrerías 27 | 0 | 1 | 245,47 | 0,25 | 61,3675 | 0,25 |
| 1100: Herrerías 25 | 301,36 | 1 | 0 | 0,25 | 301,36 | 4,33299784 |
| 1200: Herrerías 23 | 307,44 | 1 | 0 | 0,25 | 307,44 | 4,3776164 |
| 1300: Herrerías 21 | 465,25 | 1 | 38,88 | 0,25 | 474,97 | 3,32332774 |
| 1400: Herrerías 19 | 915,86 | 1 | 0 | 0,25 | 915,86 | 4,964549 |
| 1500: Herrerías 17 | 235,9 | 1 | 0 | 0,25 | 235,9 | 5 |
| 1600: Travesía Palacio 2 | 355,24 | 1 | 0 | 0,25 | 355,24 | 4 |
| 1700: Travesía Palacio 4 | 250,01 | 1 | 0 | 0,25 | 250,01 | 4,84046467 |
| Total U. E. | 4094,5825 | 1,91259663 |
De las determinaciones del Plan Especial el aprovechamiento a considerar será de 2,01534 m²t u.t.c./m²s.
2. Determinación del módulo básico de construcción.
Como ya se expuso en la memoria el Módulo Básico de Construcción (MBC) para el Municipio de Logroño es el MBC2, cuyo valor fue fijado por última vez según la Orden de 18 de diciembre de 2.000, del Mº de Economía y Hacienda, en 81.000 pesetas/m², es decir 486,82 euros/m².
Se ha propuesto la actualización del mismo por el IPC, Índice General, desde diciembre de 2.003 a octubre de 2.004, que según el INE, es del 13,20%, resultando 551,08 _/m², considerándose que este valor es adecuado al de mercado.
Para contrastar su validez se aportan datos de tres promociones.
| P. Contrata | P. Contrata C/honorarios y licencias | MBC | Superficie | Uso, Tipologia y Categoría | Coef. | |
| Promoción 1 | ||||||
| 551.119,80 euros | 611.302,08 euros | 557,76 euros | 306,38 | 1.1.3.4 | 0,53 | 90.570,13 euros |
| 557,76 euros | 827,61 | 1.1.2.4 | 1,00 | 461.609,20 euros | ||
| 557,76 euros | 200,00 | 1.1.3.4 | 0,53 | 59.122,75 euros | ||
| Total | 1.333,99 | 611.302,08 euros | ||||
| Promoción 2 | ||||||
| 921.142,59 euros | 1.021.731,36 euros | 551,77 euros | 435,51 | 1.1.3.4 | 0,53 | 127.358,85 euros |
| 551,77 euros | 449,86 | 1.1.3.4 | 0,53 | 131.555,31 euros | ||
| 551,77 euros | 1.096,05 | 1.1.2.3 | 1,15 | 695.477,93 euros | ||
| 551,77 euros | 230,27 | 1.1.3.4 | 0,53 | 67.339,27 euros | ||
| Total | 2.211,69 | 1.021.731,36 euros | ||||
| Promoción 3 | ||||||
| 633.628,52 euros | 702.820,75 euros | 550,28 euros | 725,51 | 1.2.3.4 | 0,65 | 259.502,52 euros |
| 550,28 euros | 700,54 | 1.1.3.4 | 1,15 | 443.318,24 euros | ||
| Total | 1.426,05 | 702.820,75 euros | ||||
Esto nos arroja un MBC medio de 553,27 euros/m², ligeramente superior al propuesto, pero se adopta el sistema de actualización del MBC por considerarle una mayor validez
3. Determinación del valor de repercusión.
Como se ha expuesto en el punto 4 de la Memoria, se considera que los valores de la Ponencia Catastral han quedado desfasados.
Es por ello que se aplica lo dispuesto en el Art. 28.4 de la LS, obteniendo el Valor de Repercusión por el Método Residual.
Este método está recogido en Norma 16 del R.D. 1020/1.993, según la cual: Vv=1,40*(Vr+Vc)*Fl
en la que:
Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m² construido.
Vr = Valor de repercusión del suelo, en pesetas/m² construido.
Vc = Valor de la construcción, en pesetas/m² construido. Esta valor incluye la ejecución material, gastos y beneficio del constructor, honorarios profesionales, tasas e impuestos no recuperables.
Fl = Factor de localización.
En las fichas de valoración se han recogido los Vv y Vc, a partir de los que se obtiene un valor de repercusión de calle. Sobre éste se aplican los coeficientes que procedan del R.D. 1020/1.993, para obtener el Valor de Repercusión de Parcela.
La determinación de Vc se realiza coherentemente con los valores empleados en la valoración de las edificaciones, es decir en base al Módulo Básico de la Construcción: 551,08 euros/m², que aplicado al tipo y categoría que se considera característico nos da el valor de Vc.
En la determinación del Vv se ha de recurrir a lo valores en venta de la zona.
En un análisis del mercado inmobiliario de la zona se observa una presencia muy reducida de promociones privadas libres, existiendo un cierto mercado de vivienda de segunda mano, peroen zona menos degradadas del casco antiguo.
En zonas próximas a la Unidad de Ejecución se están construyendo dos promociones de viviendas de protección oficial.
Dado que la presencia de muestras de vivienda de segunda mano es importante, se realiza el siguiente cuadro para obtener valores en venta homogeneizados, referidos a la vivienda de tipología y categoría 1.1.2.4.
En él se determina un Vr para cada muestra, a partir del cual y del costo de construcción de la tipología y categoría citadas, se obtiene el Vv del producto inmobiliario de referencia.
Se incluyen dos solares puestos a la venta por el Ayuntamiento de Logroño.
| Valor en venta | Superficie | Vv euros/m²t | Fl | MBC euros/m²t | Uso, Tipol. | Coeficiente Uso, | Coeficiente | Vc euros/m²t | Vr euros/m²t | Vv euros/m²t |
| m²t | y categoría | Tipol. y | Antigüedad | Homogeniezado | ||||||
| categoría | y Conservación | |||||||||
| 76.000,00 euros | 88 | 863,64 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 65,80 | 863,64 |
| 96.750,00 euros | 112 | 863,84 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 65,95 | 863,84 |
| 89.840,00 euros | 104 | 863,85 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 65,95 | 863,85 |
| 64.790,00 euros | 75 | 863,87 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 65,97 | 863,87 |
| 54.425,00 euros | 63 | 863,89 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 65,98 | 863,89 |
| 75.500,00 euros | 87 | 867,82 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 68,79 | 867,82 |
| 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 142,84 | 971,49 | ||||
| 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 142,84 | 971,49 | ||||
| 98.940,00 euros | 162 | 610,74 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,31 | 153,75 | 282,49 | 1.167,00 |
| 43.760,00 euros | 55 | 795,64 euros | 1,1 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,45 | 223,19 | 293,46 | 1.182,36 |
| 55.900,00 euros | 60 | 931,67 euros | 1,1 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,6 | 297,58 | 307,40 | 1.201,87 |
| 45.676,92 euros | 55 | 830,49 euros | 1,1 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,42 | 208,31 | 330,97 | 1.234,87 |
| 102.700,00 euros | 100 | 1.027,00 euros | 1,2 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,56 | 277,74 | 333,57 | 1.238,50 |
| 55.900,00 euros | 55 | 1.016,36 euros | 1 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 0,7 | 385,76 | 340,22 | 1.247,82 |
| 88.348,78 euros | 55 | 1.606,34 euros | 1,6 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,6 | 297,58 | 419,53 | 1.358,86 |
| 82.640,00 euros | 60 | 1.377,33 euros | 1,3 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 0,6 | 330,65 | 426,13 | 1.368,09 |
| 136.500,00 euros | 65 | 2.100,00 euros | 1,4 | 551,08 | 1.1.2.3 | 1,15 | 1 | 633,74 | 437,69 | 1.384,27 |
| 109.172,00 euros | 79 | 1.381,92 euros | 1,2 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 0,65 | 358,20 | 464,37 | 1.421,63 |
| 123.850,00 euros | 85 | 1.457,06 euros | 1,3 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,65 | 322,38 | 478,20 | 1.440,99 |
| 105.780,00 euros | 85 | 1.244,47 euros | 1,2 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,52 | 257,91 | 482,85 | 1.447,50 |
| 109.172,00 euros | 87 | 1.254,85 euros | 1,2 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,52 | 257,91 | 489,03 | 1.456,15 |
| 154.448,00 euros | 65 | 2.376,12 euros | 1,5 | 551,08 | 1.1.2.3 | 1,15 | 1 | 633,74 | 497,75 | 1.468,36 |
| 84.141,00 euros | 60 | 1.402,35 euros | 1,1 | 551,08 | 1.1.2.3 | 1,15 | 0,65 | 411,93 | 498,68 | 1.469,67 |
| 87.169,00 euros | 55 | 1.584,89 euros | 1,4 | 551,08 | 1.1.2.5 | 0,9 | 0,6 | 297,58 | 511,03 | 1.486,96 |
| 175.283,00 euros | 81 | 2.163,99 euros | 1,4 | 551,08 | 1.1.2.4 | 1 | 1 | 551,08 | 553,00 | 1.545,71 |
| Media ponderada | 1.210,02 |
Con este Valor en Venta de 1.210,02 euros/m²t, y el Valor de Construcción del Producto Inmobiliario de Referencia de 551,08 euros/m²t, se obtiene en cada caso el Valor de Repercusión del Suelo, según la fórmula arriba expuesta, resultando:
Vr = (Vv/1,4) Vc = (1.210,02/1,4) 551,08 = 313,22 euros/m²t.
4. Determinación de los costes de urbanización.
Las cifras indicadas en el apartado anterior responden a valores de suelo urbanizado.
El ámbito de la Unidad se encuentra totalmente urbanizado, sin embargo en aplicación del Art. 30 de la LS, en los caso de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, como es el que nos ocupa, se han de deducir del valor obtenido "los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar".
Estos costes se concretan en:
- Redacción del Plan Especial y del Proyecto de Expropiación, así como gastos de inscripciones registrales.
Se estiman estos costes en 70.000 euros
- Costes de demolición de edificios.
El volumen total de edificaciones a demoler es de 9.912,12 M3.
Se estima un costo de 10,50 euros/m3, lo que supone un total de 104.077,26 euros.
Todo ello hace que los gastos a tener en cuenta por imperativo del citado Art. 30 ascienden a 174.077,26 euros, que repercutidos en los 4.314,54 m²t.u.c.r., suponen 24,12 euros/ m²t.u.c.r.
Anexo II: Metodología de valoración de bienes y derechos
1. Metodología de valoración
Dentro de los posibles métodos de valoración de bienes, se ha optado por elegir el contenido en el R.D. 1020/1.993, de 25 de junio, que recoge las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el Valor Catastral de los bienes de naturaleza urbana.
La elección del método citado se ha realizado considerando que:
- Se viene utilizando desde hace 20 años en las valoraciones catastrales.
- Utiliza un amplio abanico de tipologías.
- Considera unas depreciaciones adecuadas de antigüedad, función no sólo de la edad delinmueble, sino también de su tipología y calidad constructiva.
- Permite su aplicación de forma informatizada.
Esta metodología está planteada para la valoración de Suelo y Construcción, por lo que se debe adaptar al objeto de este apartado, que comprende exclusivamente aquellos bienes o derechos ajenos al suelo.
2. Descripción del método.
Definida la base normativa, pero considerando las adaptaciones que ha de sufrir para ajustarse a las características del objeto del trabajo, se realiza una descripción del método a emplear.
Valoración de las construcciones
Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculado su coste actual, teniendo en cuenta su tipología y calidad constructiva, depreciándolo, cuando proceda, en función de la antigüedad y estado de conservación.
Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, de los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
Cálculo del coste actual.
Para el cálculo del citado coste actual se utiliza el cuadro de coeficientes que se incluye en el apartado 3. Este cuadro asigna un coeficiente de valor a 70 tipologías edificatorias, con 9 categorías constructivas para cada una de ellas. Todos los recogidos en los 10 primeros usos son los incluidos en el R.D. 1020/93.
Se han completado con los agrupados en el uso 12 "Elementos Complementarios".
En el citado apartado 3 se desarrolla el sistema de empleo del cuadro de construcciones.
Los coeficientes de este cuadro se han de aplicar al MBC: Módulo Básico de Construcción, que se corresponde con el coste actual del metro cuadrado construido de una Vivienda Colectiva en manzana cerrada de categoría Media. El valor asignado a dicho módulo ha quedado justificado en el Anexo I.
Coeficientes correctores del valor de las construcciones.
Se considerará los coeficientes de:
- Antigüedad de la construcción.
Este corrector pondera la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante y la calidad constructiva de la misma.
El cálculo de este coeficiente (H) se realiza en base a la siguiente fórmula:
donde:
u: Coeficiente según el uso del edificio, que adopta los siguientes valores:
- Usos Residencial, oficinas, edificios singulares y elementos complementarios=1
- Usos Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso=0,90
- Uso Fábricas y espectáculos (incluso deportivos)=0,80
c: Coeficiente según la calidad constructiva, con los valores:
- Categorías 1 y 2= 1,20
- Categorías 3, 4, 5 y 6= 1,00
- Categorías 7, 8 y 9= 0,80
t: Años completos transcurridos desde la construcción, reconstrucción o rehabilitación integral.
Existen modalidades de las contempladas en el cuadro del Anexo 1, en las que el paso del tiempo no supone una depreciación, sino al contrario una apreciación o al menos un mantenimiento del valor. Tal es el caso de los elementos vegetales de la modalidad 10.3.5. "Jardinería", donde se considerará t=0 y por tanto H=1
- Estado de conservación.
Este coeficiente corrige el valor de la construcción según su estado, adaptándose los siguientes valores.
Estado Normal, construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que fuere ésta, no necesitan reparaciones importantes: 1,00
Estado Regular, construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,85
Estado Deficiente, construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50.
Estado Ruinoso, construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina:0,00.
El R.D. 1020/93 en su Norma 14 contempla otros coeficientes de aplicación conjunta al suelo y a la construcción, y que a priori podría pensarse en su aplicación a la hora de valorar ésta.
Sin embargo analizados dichos coeficientes, y considerando que hemos de calcular el valor material de la construcción, no su valor de uso o de mercado, no se considera procedente su aplicación.
Valoración de elementos vegetales
El método valorativo recogido en el R.D. 1020/93 no contempla la valoración de elementos vegetales, salvo las modalidades 10.3.4 y 10.3.5, y ello en consonancia con su objetivo de valorar bienes de naturaleza urbana. Sin embargo el objeto de este trabajo es valorar todo tipo de bienes que puedan existir en su ámbito.
Por eso es necesario contemplar la valoración de Elementos Vegetales, incluyendo en ellos arbolado, arbustos y tratamientos superficiales con vegetación, siempre que no se trate de productos de temporada. En aras de conservar un método general para todas las valoraciones, se acomoda la de estos elementos a la expuesta para las construcciones, para lo cual se ha incluido en el cuadro del apartado 3 ya citado, un Uso 11 "Elementos Vegetales". En ese anexo se desarrolla el contenido dado a ese Uso. Aquí no parece procedente la aplicación del coeficiente corrector de Antigüedad, puesto que la fase de vida del elemento será uno de los factores que nos lo situará en una u otra categoría. En general tampoco será de aplicación el corrector por Conservación, pues ésta igualmente influirá en la categoría aplicada, sin embargo puede darse el caso en que sea necesaria su aplicación, haciéndose por paralelismo a lo expuesto en el apartado de construcciones.
Valoración de derechos y otras indemnizaciones.
Aparte de los elementos hasta ahora citados puede surgir la necesidad de valorar la extinción de algunos derechos o indemnizaciones por otros conceptos.
Inicialmente se contemplan:
- Cese de arrendamientos
La indemnización por este concepto se calculará como
I = A * (RM -RA)
Siendo
A = Años hasta vencimiento de contrato, con un máximo de 10.
RM = Renta anual de mercado de un local de similares características al arrendado.
RA = Renta anual vigente del local arrendado.
Es decir se iguala la indemnización a la capitalización al 10% de la diferencia de rentas anuales de mercado y vigente, según criterio establecido por la jurisprudencia, salvo cuando el contrato le reste una vigencia inferior a los 10 años, en cuyo caso se compensa la variación en alquiler en el período que restaba para su vencimiento.
En el caso que nos ocupa no existen indemnizaciones por este concepto.
- Cese de actividad
En los supuestos de cese de actividad se calculará la indemnización con los siguientes criterios:
Ceses definitivos: La indemnización se igualará a la capitalización al 10% del beneficio anual medio declarado fiscalmente, en su período de tres años.
Ceses temporales: La indemnización se calculará como la suma del beneficio correspondiente al período de cese de actividad, calculado en base a la media de los tres últimos años según las declaraciones fiscales, más los gastos que necesariamente hayan de producirse en el período de cese: salarios, mantenimiento de contratos de suministro, etc.
En el caso que nos ocupa se considera que la actividad podrá ser trasladada, no existirá una paralización de la actividad durante ese traslado.
- Traslados
En aquellos casos en que haya de producirse el traslado de la vivienda habitual o de una actividad económica, se indemnizará por el coste de dichos traslados.
Al objeto de aglutinar todo el sistema valorativo en un único método, se ha incluido un uso 13 "Ceses y Traslados" en el cuadro del apartado 3 que permita incluir en el sistema general a utilizar, las indemnizaciones por estos conceptos. En dicho anexo se explica el uso del método en este uso, para el que lógicamente no procede corrector alguno. En el caso de que haya que valorar obras de mejora o de adaptación, se recurrirá para su cálculo a diferencias entre categorías de una modalidad constructiva o de distintas modalidades.
3. Cuadro de tipologías y categorías.
Asignación de tipologías y categorías de las construcciones.
Dentro de los Usos 1 a 10 parecen bastante claras las clases y modalidades recogidas en el cuadro. Mayor dificultad ofrece la asignación de Categorías. La referencia de partida es que la categoría 4 corresponde en todos los casos a las calidades medias en la correspondiente modalidad. Se elaboran dos cuadros que sirven de apoyo a la hora de establecer las categorías en los usos más comunes, sin que en ningún caso puedan considerarse cerrados. Para la confección de esos cuadros se han utilizado los Cuestionarios de Características usuales en algunos Colegios Oficiales de Arquitectos. Las características se refieren a edificios de reciente construcción, por los que en edificios de antigüedad superior a 15 años se estará a las características constructivas de la época correspondiente. Como se expuso en la Memoria se ha completado el cuadro de construcciones del R.D. 1020/93 con una serie de elementos frecuentes en el ámbito del trabajo, y que por su carácter auxiliar no vienen recogidos en el Decreto citado.
Se ha hecho un análisis de costes y en base a él se les asigna un coeficiente de valor. En el siguiente cuadro se recogen los elementos Considerados y su asignación de modalidad, categoría y coeficiente.
Uso 12.- Elementos complementarios.
Clase 1.- Cierres y otros.
Modalidad 1.- Cierres perimetrales (en todo caso referidos a metro lineal)
| Cat. | Coef. | Características |
| 1 | 0,30 | Bloque de hormigón o ladrillo cara vista. Cimentación de hormigón armado |
| 2 | 0,25 | Bastidores tubo de acero con mallas electrosoldadas, tratamiento anticorrosión y pintura esmalte. Sobre zócalo y cimentación de hormigón armado. |
| 3 | 0,20 | |
| 4 | 0,15 | Bastidores tubo acero y malla soldada |
| 5 | 0,12 | Malla simple torsión galvanizada plastificada, sobre murete corrido de hormigón. |
| 6 | 0,10 | Malla simple torsión galvanizada, sobre murete corrido de hormigón. |
| 7 | 0,07 | Malla simple torsión galvanizada plastificada, con cimentación sólo en postes. |
| 8 | 0,04 | Malla simple torsión galvanizada plastificada, con cimentación sólo en postes. |
| 9 | 0,02 |
Modalidad 2.- Otros elementos.
| Cat. | Coef. | Características |
| 1 | 8 | |
| 2 | 6 | Ud. Fosa Séptica vivienda unifamiliar |
| 3 | 4 | Ud. Pozo extracción de agua, con anillos hormigón, profundidad 10 m. |
| 4 | 2 | |
| 5 | 1 | Ud. Salvacunetas de hormigón en acceso a finca |
| 6 | 0,4 | Ml. Acequia de riego de hormigón sección 50x100cm., con tapa hormigón armado. M² Foso para revisión vehículos. |
| 7 | 0,3 | Ml. Acequia de riego de hormigón sección 50x100cm., con tapa hormigón armado. 10 M² Invernadero tubular desmontable. |
| 8 | 0,2 | Ml. Acequia de riego de hormigón sección 50x50cm., con tapa hormigón armado. |
| 9 | 0,1 | Ml. Acequia de riego de hormigón sección 50x50cm. |
Por otra parte se han incluido las edificaciones destinadas a merenderos, que cuentan con algunas instalaciones, pero que no pueden considerarse viviendas, dentro de la modalidad 1.2.3.
Finalmente añadir que se utilizará la Categoría 8 de la modalidad 10.3.2 Obras de Urbanización, para valorar el m² de Solera de hormigón, acabado fratasado.
Asignación de categorías en elementos vegetales.
Con el objeto de homogeneizar el sistema de valoración se han clasificado los Elementos Vegetales. No se entra en mayor detalle ya que en este proyecto no existen elementos de este tipo a valorar.
Uso 11.- Elementos vegetales.
Clase 1.- Arbolado.
Modalidad 1.- Árboles productivos.
Modalidad 2.- Árboles ornamentales.
Clase 2.- Arbustos.
Modalidad 1.- Aislados.
Modalidad 2.- Setos, referido a metro lineal.
Modalidad 3.- Superficie vegetales. Incluye la parte proporcional de obras complementarias: canales, acequias, instalaciones, etc.
La unidad de medición es el Área (100 m²)
Asignación de categorías en valoración de derechos y otras indemnizaciones.
Este apartado difiere conceptualmente de los hasta ahora expuestos, ya que no se trata de valorar bienes, sean construcciones o elementos vegetales, sino derechos o indemnizaciones por ceses o traslados.
En todos los casos supondrá un cálculo individual de la indemnización, para su posterior adaptación a la gama de valores que se recogen en el cuadro, el sistema inverso al contemplado en los apartados anteriores. Es decir aquí el cuadro de valores -salvo casos puntuales-, no nos ayudará a calcular el valor, sino tan solo a introducir el valor calculado en la mecánica de valoración conjunta.
En el caso de traslados el método de valoración se adecua más correctamente, puesto que se recoge una gama de valores que van desde el valor del módulo MBC hasta 9 veces éste, que se considera suficiente para poder contemplar los distintos supuestos que se planteen.
En el caso de ceses de arrendamientos se habrá de calcular el incremento mensual de rentas por metro cuadrado, con los conceptos expuestos en la memoria, para en función de él, elegir la categoría a aplicar la superficie de bien arrendado. Aquí se nos plantea una singularidad en el cuadro. Los coeficientes incluidos lo han sido en función del módulo a utilizar en este trabajo, por lo que habrían de variar si se pretende utilizar otros módulos.
Por último en el caso de ceses de actividad, al ser la casuística mucho más compleja se ha optado por incluir una sola categoría, cuyo coeficiente es 1, de forma que calculada la indemnización se utilice como mero multiplicador, introduciendo un número de unidades igual al número de veces que supere la indemnización al módulo MBC.
Con todo ello el cuadro queda como sigue
Uso 13.- Ceses y traslados.
Clase 1.- Ceses.
Modalidad 1.- Cese arrendamientos (por m² arrendado y años a vencimiento <10)
Modalidad 2.- Cese actividad.
No se explicita este apartado al no existir esta casuística en el presente proyecto.
Clase 2.- Traslados.
Modalidad 1.- Maquinaria, instalaciones, mobiliario, enseres, etc.
| Cat. | Coef. | Referencia |
| 1 | 9 | |
| 2 | 8 | |
| 3 | 7 | Maquinaria fabricación ligera L>6 m. |
| 4 | 6 | |
| 5 | 5 | |
| 6 | 4 | Maquinaria fabricación ligera L>4 m. |
| 7 | 3 | |
| 8 | 2 | Vivienda >=120 m². Maquinaria fabricación ligera L>2 m. 125 m² |
| Invernadero tubular desmontable. | ||
| 9 | 1 | Vivienda <=80 m² |
(*) En este caso se incluye las obras necesarias para anclaje en parcela de destino.
