Aprobación definitiva de diversas modificaciones puntuales en el articulado de las normas urbanisticas del Plan General Municipal de Logroño
Por Resolución de la Excma. Sra. Consejera de Turismo, Medio Ambiente y Política Territorial de 15 de noviembre de 2007, se aprueban definitivamente diversas modificaciones puntuales en el articulado de las normas urbanisticas del Plan General Municipal de Logroño.
Lo que se hace público para general conocimiento y para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley 5/2006 de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja con la advertencia de que contra esta Resolución, que pone fin a la vía administrativa, podrán interponerse los siguientes recursos:
1. Por el Ayuntamiento o cualesquiera otras Administraciones Públicas, recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de la presente publicación. No obstante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, podrá interponer el requerimiento previo que allí se cita en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de la presente publicación.
2. Por los particulares, recurso potestativo de reposición ante la Excma. Sra. Consejera de Turismo. Medio Ambiente y Política Territorial, en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente al de la presente publicación, o bien, puede interponer directamente recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo Contencioso Adminsitrativo del Tribunal Superior de Justicia de La Rioja, en el plazo de dos meses a contar también desde el día siguiente al de la presente publicación.
Asimismo y en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 70.2 de la Ley 7/1.985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local en este mismo Anuncio y mediante Anexo, se procede a publicar la normativa urbanística aprobada.
Logroño a 16 de noviembre de 2007.- El Director General de Política Territorial.- El Presidente de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo, Luis García del Valle Manzano.
Artº 1.1.8. Definiciones.
Semisótano
Se entiende por semisótano el local o parte del mismo que cumpla las siguientes condiciones:
- La cara inferior del forjado de techo se encuentre entre el plano rasante de referencia y el transversal medio.
- Cuente con iluminación y ventilación natural. Los huecos de luz deberán tener una superficie total no inferior a un doceavo de la que tenga la planta del local.
- Esté en la proyección vertical de una construcción sobre rasante, sin perjuicio de lo dispuesto para las zonas "residencial aislada".
Las partes del local que no cumplan las tres condiciones, se considerarán sótano o planta baja, según el caso.
(El resto del artículo permanece sin variación)
Artº 1.2.22. Alcance.
El Plan General propone la siguiente sistemática para la regulación de usos:
- En suelo urbano, los usos pormenorizados correspondientes a su zonificación, (usos de referencia) se determinan en el plano de ordenación detallada del suelo urbano. Para la posibilidad de implantar un uso concreto debe consultarse la "Tabla de usos coexistentes con el de referencia", anexa al artículo 2.243.
- En suelo urbanizable delimitado, cada sector o zona tiene un uso global o dominante, definido en el artículo 4.1.13. El redactor del planeamiento parcial establecerá los usos pormenorizados o de referencia, de acuerdo con lo establecido en el "Cuadro de afinidad e incompatibilidad" y las limitaciones del artículo 4.3.1 y siguientes. La posibilidad de implantación de usos concretos en las parcelas, una vez definidas éstas, se hará con la mecánica del punto anterior.
- En suelo urbanizable no delimitado, la definición del uso global de las zonas correspondientes a los sectores que se delimiten se hará de acuerdo con lo expresado en el Título V de estas Normas. En dicho título se indica también el régimen de usos aplicable en tanto no se delimiten sectores de planeamiento.
- En suelo no urbanizable, dentro de los usos permitidos por la Ley y en las condiciones de tramitación específicas de esta clase de suelo, se establecen mayores limitaciones para el suelo protegido, recogidas en el "Cuadro de afinidad e incompatibilidad" en su parte específicamente concebida para esta clase de suelo.
La implantación de usos que no sean el dominante establecido para la parcela, aunque estén considerados como compatibles con el de referencia en la tabla anexa al artículo 2.2.43, requiere en ciertos casos un pronunciamiento previo de la Corporación, que estudiará la incidencia de la actividad en la zona y podrá rechazar los que por razones de tamaño, naturaleza, intensidad o proliferación. Puedan considerarse contrarios a los criterios globales de ordenación de este Plan.
Se entienden como usos dominantes los siguientes:
1. En usos de referencia "residencial" y "residencial abierta", la vivienda.
2. En uso "residencial aislada", la vivienda unifamiliar.
3. En uso "industrial", la industria y el almacenado.
Se consideran sujetos a este trámite los usos no dominantes que se planteen en edificio exclusivo (para usos de referencia residenciales) o superen los 4.000 m2t (para uso de referencia "industrial"). Todos ellos deberán presentar previamente a la solicitud de licencia un estudio en el que se analicen aspectos como accesibilidad, incidencia en el tráfico, afección a vías públicas, molestias a vecinos y, en general, todas las relacionadas con aquélla. La resolución correcta de dichos temas será elemento imprescindible para la concesión de la licencia.
Artº 2.1.1. Actos sujetos a licencia.
Están sujetos a previa licencia los actos de uso y edificación del suelo y del subsuelo señalados en los planes de ordenación, como los siguientes:
A.- Acciones sobre el territorio
- Movimiento de tierras
- Extracción de áridos, explotación de minas y canteras
- Acopio, depósito, incineración y vertido de materiales
- Actividades transformadoras (lavado de áridos, hormigoneras, aserraderos)
- Sondeos y prospecciones
- Eliminación de arbolado, arbustos y monte bajo
- Limpieza y desbroce de solares
- Divisiones y alteraciones de carácter urbanístico en la configuración de parcelas
B.- Obras
- De nueva planta, reforma, ampliación o menores
- Conservación, reparación y mejora de edificios
- Subdivisión o agrupación de viviendas o locales
- Demolición total o parcial
- Cerramiento o cercado de terrenos y solares
- Instalación y funcionamiento de grúas, barracones y otros medios auxiliares en las construcciones.
- Primer utilización de los edificios
C.- Elementos añadidos a los edificios
- Colocación de elementos permanentes visibles desde la vía pública (rótulos, toldos, alarmas, etc.)
- Instalación de antenas, chimeneas, aparatos de aire acondicionado, etc.
D.- Actividades
- Nueva instalación de todo tipo de uso
- Modificación, ampliación, sustitución o ampliación de usos
- Implantación de actividades en viviendas
- Cambio de titularidad
- Apertura de despachos profesionales
- Funcionamiento (primera utilización)
E.- Urbanización
- Establecimiento de servicios urbanos o modificación de los existentes en espacio público o privado
- Instalaciones de infraestructura
F.- Uso público
- Uso común, especial y normal de los bienes de uso público
Será objeto de nueva licencia la modificación, sustitución o cambio de cualquier elemento cuando pueda suponer variación de los supuestos en la licencia concedida inicialmente.
En el artículo 6.1.2 se indican las actividades que necesitan autorización previa en suelo no urbanizable.
Artº 2.1.8. Documentación de la licencia de obras.
1. Cuando con arreglo al proyecto presentado la edificación del inmueble se destine específicamente a establecimientos de características determinadas, no se concederá licencia de obras sin autorización previa de apertura.
2. Con la solicitud de licencia de obras de nueva planta, ampliación o reforma de edificios existentes, se acompañarán los siguientes documentos:
a. en los que se considere necesario, se aportará Copia compulsada de la escritura de propiedad del terreno donde se pretende edificar, o documento equivalente que acredite la titularidad, si así lo requiere el Ayuntamiento.
b. Si el solicitante de la licencia no es el titular, documento notarial que acredite su representación.
c. Cédula urbanística, si estuviera implantada. Si se carece de la misma, y en los casos levantamiento topográfico de la totalidad del terreno afectado por la edificación, tanto el que sea soporte físico de la misma como el que a ella se vincule por suponer aquella la materialización del aprovechamiento correspondiente.
Dicho levantamiento deberá incluir los datos necesarios para la fijación del aprovechamiento, estará suscrito por técnico competente y debidamente visado por el colegio profesional correspondiente. Podrá exigirse con determinación de sus coordenadas U.T.M. referidas a la red básica municipal.
d. Cuando proceda, documentación referida a la vinculación entre el aprovechamiento que se materializa con la ejecución del proyecto y el aprovechamiento patrimonializable dimanante de la titularidad del terreno o terrenos afectados.
En cualquier caso quedará garantizada la obtención por la Administración de los terrenos que, de acuerdo con los Planes de Ordenación y la legislación vigente deban ser de titularidad pública.
e. Dos ejemplares del proyecto técnico visado, acompañado de los cuestionarios de estadística y fiscalía exigidos. Si se exigiere la tramitación ante otros organismos se pedirá mayor número de ejemplares.
f. Oficios de direcciones facultativas debidamente visados.
g. Cuando proceda, escritura de mancomunidad de patios, inscrita en el Registro de la Propiedad. Si las fincas fueran de un mismo propietario deberá acreditarse la constitución de una servidumbre recíproca de mancomunidad de patio, irrenunciable e irredimible por mientras esté edificada alguna de las fincas, sujeta a la condición suspensiva de que se enajene cualquiera de ellas.
h. Previsiones de plazo de ejecución de la obra.
3. El Proyecto al que se refiere el apartado anterior contendrá los siguientes documentos:
a. Memoria en la que se describan e indiquen los datos no representados gráficamente en los planos. Además, cuando en el edificio hubieran de ejercerse actividades industriales, deberán consignarse las características y situación de las mismas. Igualmente incluirá un resumen de características relativas a la superficie y volumen fijados, número de viviendas, altura de cornisa, vuelos de balcones y voladizos, dimensiones de los patios, presupuesto final y descompuesto según los módulos de valoración resultantes, etc.., a efectos demostrativos del cumplimiento de la ordenación aplicable.
Deberá especificarse la superficie de techo edificable prevista en cada una de las zonas de uso definidas por el planeamiento que afecten al ámbito del proyecto a efectos del cálculo del aprovechamiento. Este último aspecto no será necesario en el suelo no urbanizable.
b. Planos de emplazamiento, a escala mínima 1/1000, de cimentación, saneamiento, de las distintas plantas, secciones necesarias para la definición del edificio, alzados correspondientes a cada fachada, planta de cubiertas y de estructuras, todos ellos a escala mínima 1/100, siendo las plantas en el caso de viviendas a escala mínima 1/50, y planos de instalaciones a escala mínima 1/100.
Planos de información del frente de fachada de las calles afectadas, a escala mínima 1/100, con ubicación de arbolado, servicios, mobiliario urbano, vados, pasos de peatones y cualquier otro elemento significativo relacionado con el tránsito peatonal o de vehículos y donde aparezca acotada la anchura de acera y de calzada. Deberá especificarse claramente la propuesta de ocupación de dominio público durante la obra, con acotaciones de la misma respecto al frente de fachada y medianiles, describiendo los elementos que se situarán en dicha ocupación y su situación dentro de la misma.
c. Pliego de condiciones y presupuesto.
d. Los demás documentos exigidos por disposiciones vigentes.
4. Podrá limitarse la documentación precisa a la exigida para un proyecto básico, en cuyo caso la licencia no amparará la iniciación de la obra sin que previamente se presente y apruebe el proyecto de ejecución referido a la totalidad de las obras o a las distintas fases en que se vaya ejecutando.
5. Para las licencias de obras de reforma o de ampliación, deberán presentarse los documentos correspondientes a obras de nueva planta y que sean precisos para la reforma o ampliación que se pretende. Por otra parte, se definirá perfectamente el estado actual mediante plantas, secciones y alzados (admitiéndose la fotografía como sustitución de los alzados), así como el uso o actividad a que va a destinarse el local reformado o ampliado.
Artº 2.2.6. Condiciones.
1. Toda vivienda ha de ser exterior y cumplirá, por tanto, una de las condiciones siguientes:
a. Que tenga huecos a una calle o plaza.
b. Que recaiga a un espacio libre unido a una calle, plaza o espacio cerrado, en una planta pueda incluirse un círculo de 16 metros de diámetro, siempre que la abertura sea como mínimo de seis metros de anchura y que su profundidad sea igual o menor que vez y media la anchura.
c. Que recaiga a un espacio cerrado cuyo ancho sea, como mínimo, dos tercios de la altura comprendida entre el nivel del piso de la vivienda y la línea de altura máxima de coronación permitida por las Ordenanzas, en el muro opuesto. La anchura referida habrá de medirse en el plano horizontal del nivel del piso de la vivienda, en el eje de los huecos, normalmente a su paramento y hasta el muro opuesto.
2. Se considera vivienda exterior la que cumple una de las condiciones establecidas anteriormente con una longitud de fachada de cuatro y medio como mínimo, a la que recaigan piezas habitables, salvo en el caso de la condición a) "Que tenga huecos a calle o plaza" en que se exigirá solamente tres metros como mínimo de longitud de fachada. Las dimensiones referidas deberán quedar libres de cualquier obstáculo, saliente, balcones o galerías.
3. Las habitaciones vivideras (concepto definido en el Art. 2.3.3, apartado A) deberán disfrutar de condiciones de ventilación e iluminación natural. Cuando la apertura de huecos no se produzca directamente al espacio libre por existir elementos intermedios que impidan la iluminación directa (terrazas profundas, falsas fachadas, celosías, columnatas, etc.) la merma de iluminación producida se compensará de forma suficiente a juicio del Ayuntamiento mediante una mayor superficie de los huecos de iluminación. No se permiten habitaciones vivideras que recaigan sobre soportales o pasajes de uso público, tanto en planta baja como en entreplantas.
4. Se prohiben las viviendas independientes en situación sótano o semisótano. Cuando la vivienda se desarrolle en varias plantas, la totalidad de habitaciones vivideras se ubicarán en las plantas sobre rasante, permitiéndose usos complementarios en el sótano. Los despachos, estudios o consultas anexos a la vivienda del titular no podrán situarse en sótano, aunque sí en semisótano.
Artº 2.2.16. Modificación de la clasificación.
1. Cuando por los medios técnicos correctores utilizables y de reconocida eficacia se eliminen o reduzcan las causas justificativas de la inclusión de una actividad en una clasificación determinada, la Administración podrá excepcionalmente considerar a la actividad comprendida en una clasificación inmediatamente inferior. Para ello deberá demostrarse que no se utilizan procedimientos, productos, materias primas y maquinaria que comprometan la adecuación de la actividad a la situación en que se encuentre.
2. Las actividades conceptuadas en principio como artesanía de servicio que pretendan instalarse en plantas bajas de edificios de vivienda deberán plantear medidas correctoras para evitar molestias a los vecinos en materia de ruidos, vibraciones, accesibilidad, olores, transmisión de calor o frío o cualquier otro aspecto. Si la Administración entiende insuficientes estas medidas, podrá clasificar la actividad como taller de servicio.
3. Los talleres independientes con funcionamiento total o parcial en horario nocturno (entre 0'00 a 7'00 horas) se conceptúan como talleres de servicio, salvo que se den las circunstancias del punto 1.
4. En ningún caso se autorizará el cambio de clasificación a talleres domésticos de actividades incluidas en los demás grupos.
5. La Administración podrá adoptar medidas suplementarias en orden a reservar zonas para carga y descarga, establecimiento de horario para la misma y precauciones especiales para la detección y extinción de incendios.
Artº 2.2.27. Condiciones relativas a la explotación.
1. Se prohibe la instalación de muestrarios, expendedores, vitrinas o cualquier otro obstáculo en los pasillos, salidas, mesetas, y en general en todos los espacios que en caso de necesidad han de servir de evacuación rápida del público.
Salvo autorización específica con ocasión de fechas singulares no se permite la ocupación de vía pública con elementos comerciales, vitrinas, expositores, propaganda, etc. Con las mismas excepciones, se prohibe la emisión directa de música o mensajes comerciales a la vía pública.
Excepto en casos de la correspondiente concesión para el uso de vía pública, la expedición mediante máquinas automáticas de cualquier tipo de articulo comercial se realizará en espacio de dominio y uso privado, debiendo existir en todo su frente un espacio libre de al menos 0'70 m. de fondo que no afecte a la vía pública para acceso del cliente al servicio. Este espacio debe ser conservado por el interesado en las debidas condiciones de limpieza e iluminación.
2. Los locales comerciales de las categorías B, C, D y F deberán cumplir las siguientes condiciones:
A. Locales con superficie útil igual o superior a 400 m2.
Deberán contar con los siguientes elementos:
- Entrada de mercancías diferenciada de la destinada a público.
- Espacio destinado a carga y descarga dentro del establecimiento con dimensiones mínimas de 5 m. de anchura y 12 m. de profundidad, superficie mínima de 100 m2. En dependencia única y vado para vehículos. Deberá acondicionarse para que no se causen molestias a los vecinos inmediatos. Si se desarrolla en el interior del edificio, la altura del local y la resistencia del forjado serán las adecuadas, siendo por tantos estas características limitativas del tipo de vehículo de suministro a utilizar. No podrá ser utilizado para almacenado u otros usos que obstaculicen el normal desarrollo de su cometido.
Recinto independiente, cerrado y debidamente acondicionado para almacenado de basuras, cuya retirada se realizará por sistema diferente que el domiciliario.
B. Locales con superficie útil igual o superior a 1.000 m2.
Además de las anteriores, cumplirán las siguientes condiciones:
- Redactar estudio de impacto en el que se describa suficientemente la actividad y se analicen aspectos como accesibilidad, incidencia en el tráfico, afección a vías públicas, molestias a vecinos y, en general, todas las relacionadas con aquélla. La resolución correcta de dichos temas será elemento imprescindible para la concesión de la licencia.
- En cuanto a plazas de aparcamiento destinado al público, se dotarán de las siguientes: Los establecimientos de las categorías B, C y F contarán con aparcamiento para clientes propio e independiente, en el mismo edificio o a menos de 50 m. de distancia, en proporción mínima de una plaza cada 25 m2. De superficie útil.
a) Los cash and carry contarán con aparcamiento para furgonetas de clientes en la propia parcela en proporción mínima de una plaza cada 100 m2. De superficie útil.
b) A la venta directa en fábrica se aplicarán lo dicho en el punto "a", pero exclusivamente en la parte destinada a comercio. En casos de fabricación de productos de gran tamaño, en los que resulte difícil discernir entre espacio de exposición y almacenado, el Ayuntamiento podrá aminorar la exigencia en función de las expectativas reales de afluencia de público.
3. Los hipermercados, además de cumplir las condiciones de los puntos anteriores, deberán resolver adecuadamente los problemas de infraestructura que generen, especialmente la accesibilidad rodada, pudiendo exigirse en la concesión de la licencia la ejecución a costa del solicitante.
Los comercios en régimen de autoservicio para público en general que tengan más de 3.000 m2. De superficie útil se considerarán a todos los efectos como hipermercados.
4. Lo dispuesto en los puntos 2 y siguientes será de aplicación en los establecimientos comerciales actualmente en funcionamiento cuando se hagan inversiones que supongan un coste superior al 50% del valor de lo existente. Para ambos conceptos, inversión y valoración de lo existente, se tendrán en cuenta las obras de reforma, instalaciones o decoración, sin considerar aspectos como el valor del suelo, del negocio o elementos comunes del edificio, salvo cuando se modifiquen estos últimos.
Los establecimientos que deban ser objeto de nueva licencia por sustitución de la actividad anterior, necesariamente tendrán que sujetarse a dichas disposiciones.
Artº 2.2.38. Condiciones específicas relativas a distancias entre establecimientos y actividades.
A. Clasificación
A los efectos de la normativa de distancias, se consideran sujetos los siguientes grupos de establecimientos y actividades, con referencia a su clasificación según el artículo 2.2.36.
Grupo 1:
Cafés y Bares (C.2), Cafeterías, Chocolaterías, Degustaciones de café, (C.3), Tabernas y Bodegones, Mesones (C.4), Bares especiales categorías A y B (D.1) Wiskerías (D.2), Clubs (D.3), Bares americanos (D.4), Pubs (D.5), Salas de fiesta con espectáculos o pases de atracciones, Tablaos, Cafés-cantantes, Cafés-concierto (E.2).
Dentro del grupo se distinguen dos subgrupos, en función de su horario autorizado de cierre según el decreto 50/2006 regulador de los horarios de los establecimientos públicos y actividades recreativas de la Comunidad Autónoma de La Rioja:
a) Sólo hasta las 2'00 horas (2'30 h. Fines de semana)
b) Después de las 2'00 horas (2'30 h. Fines de semana)
Grupo 2:
Salas de bingo, Casinos o Salas de juego (E.3).
Grupo 3:
Máquinas recreativas y de azar, Salones recreativos (E.4). En este grupo sólo se utilizarán máquinas recreativas tipo "A" según la Ley del Juego.
- No están sujetos a normativa de distancias:
a) Restaurantes, Sociedades gastronómicas y Merenderos.
b) Cafés, Bares, Cafeterías, Chocolaterías, Degustaciones de café Tabernas, Bodegones y Mesones con un horario comprendido entre las 7'00 y las 0'00 horas (de lunes a viernes) y entre las 8'30 y las 0'00 horas (sábados, domingos y festivos)
c) Los establecimientos situados en el interior de centros comerciales, complejos multiuso y centros cívico- comerciales ubicados en parcelas con esta calificación.
- Se entienden como restaurantes los establecimientos públicos dedicados a la elaboración y consumo de comidas que cuentan con cocina y mesas para los clientes. Se consideran bares todos aquellos establecimientos que conlleven la expedición y consumo de bebidas, siendo relevante a estos efectos la existencia de barra o mostrador accesible a los clientes. Se asimilan por tanto al concepto "restaurante" las hamburgueserías, pizzerías y otras modalidades de expedición de comidas.
- Los establecimientos que abarquen dos o más actividades con horarios autorizados diferentes (como los restaurantes- bares de horario restringido) podrán cumplir la normativa por separado, mediante el cierre a la admisión de público de la sección correspondiente.
- Para los establecimientos englobados en otra actividad la aplicación de la normativa de distancias dependerá del resultado de su calificación como uso independiente o uso complementario del principal, de acuerdo con lo indicado en el artículo 2.2.43.
- Las Discotecas y Salas de baile se permiten exclusivamente en:
a) Parcelas calificadas "comercial grandes superficies".
b) Parcelas calificadas "comercial" o "dotacional- espectáculos públicos" en las que específicamente el planeamiento señale ese uso de discoteca.
En las existentes en el momento de entrada en vigor de esta disposición no podrán realizarse ampliaciones, aunque sí reformas.
B. Distancias mínimas.
Excepto en el Centro Histórico, se guardarán las siguientes distancias mínimas a cualquier otro establecimiento del mismo grupo de los establecidos en el apartado A
- Establecimientos del subgrupo 1-a: 75 m. respecto a otro del grupo 1.
- Establecimientos del subgrupo 1-b: 75 m. respecto a otro del subgrupo 1-a. 150 m. respecto a otro del subgrupo 1-b
- Establecimientos del grupo 2: 75 m. respecto a otros del grupo 2.
- Establecimientos del grupo 3: 75 m. respecto a otros del grupo 3.
No se concederán ampliaciones que supongan una distancia inferior a la indicada, o una reducción de la distancia existente en el supuesto de que ésta ya fuera inferior a la indicada.
C. Centro histórico.
- Solo se permite la instalación de las actividades no sometidas a normativa de distancias.
- Se prohibe la ocupación de edificios completos a Cafés, Bares, Cafeterías, Chocolaterías, Degustaciones de café Tabernas, Bodegones y Mesones.
- No se permiten ampliaciones de los establecimientos existentes que por su naturaleza u horario estarían sujetos a normativa de distancias.
- El uso Casino se permite exclusivamente si el planeamiento lo establece como uso de referencia.
D. Forma de medir.
- Se considera distancia entre dos establecimientos al camino vial más corto desde los puntos más próximos entre sí de las fachadas de ambos locales.
- A efectos de esta ordenanza se considerará "camino vial" al que discurra por espacios libres de uso público permanente (calles, plazas, caminos), incluyendo los peatonales. Se entenderá por "fachada" cualquier paramento exterior de un local, ampliado, si es el caso, con la proyección del interior del local realizada perpendicularmente a dichos paramentos exteriores. El Ayuntamiento podrá exceptuar de la consideración de fachada a estos efectos a los paramentos exteriores de menos de 2 m. de longitud que correspondan a salidas de emergencia sin posibilidad de utilización habitual por parte del público, suministradores, etc. a las que se acceda por pasillos protegidos en las condiciones definidas en la CPI.-96.
- En el anexo se expresan gráficamente los ejemplos de medición de distancias más frecuentes.
E. Tramitación de licencias de actividades sujetas a normativa de distancias.
1. Solicitud de licencia.
- Para que sea tomada en consideración han de concurrir las circunstancias siguientes:
a) Que sea presentada acompañada de la documentación completa exigible para la licencia de obras y/o actividades.
b) Que el edificio en que se ubique tenga concedida licencia de primera ocupación.
c) Que no exista incompatibilidad con los usos autorizados.
- La toma de razón de la solicitud se hará con la Resolución de Alcaldía por la que se admite a trámite la misma.
- Se rechazarán sin admitir a trámite las solicitudes incompatibles, por razón de distancia, con otro u otros locales con licencia concedida o sobre los que haya recaído la Resolución favorable citada.
- La respuesta afirmativa a una consulta sobre la posibilidad de instalar uno de los establecimientos clasificados, no genera automáticamente un derecho irreversible a la instalación de la actividad, si entre el tiempo transcurrido desde la contestación a dicha consulta y la solicitud de la licencia, se da el supuesto contemplado en el párrafo anterior, prevaleciendo en todo caso la fecha de la solicitud de la licencia.
- Para estas actividades se reducen a la mitad los plazos de iniciación, suspensión o terminación expresados en el artículo 2.1.5.
2. Cambios de actividad.
a) Las actividades instaladas con licencia sujetas a normativa de distancias podrán:
- Cambiar a otra del mismo grupo de los establecidos en el apartado A de este artículo.
- Cambiar a otra actividad no sujeta a normativa de distancias.
- Cambiar a otra que pertenezca a otro grupo, si se cumplan las distancias que se establecen para la nueva actividad.
b) Las actividades instaladas con licencia no sujeta a normativa de distancias que emprendan cualquier acción (aunque no conlleve reforma alguna) que implique entrar en un grupo sujeto a la normativa de distancias, requerirán nueva licencia, que sólo se podrá conceder si cumple la citada normativa.
3. Documentación.
Tanto en las solicitudes de licencia de instalación como en las consultas sobre la posibilidad de instalación de una actividad de este tipo, se presentará:
a) Plano a escala 1:500 en que se señale con exactitud el emplazamiento del local, y la situación del mismo respecto a otros ya existentes.
b) Plano a escala conveniente del local en el que se exprese con claridad su distribución, y su afectación por las viviendas más próximas.
c) Declaración expresa de la categoría de la actividad para la que se solicite la licencia.
Artº 2.3.2. Elementos de remate superior de los edificios.
1. Condiciones generales
Por encima de las alturas fijadas en cada situación y sin que computen a efectos volumétricos, sólo se permiten los siguientes elementos:
a) Frontones, antepechos, balaustradas, estatuas, anuncios publicitarios y otros motivos meramente ornamentales o estéticos. Su aceptación será discrecional por parte de la Corporación.
b) Chimeneas y tubos de ventilación. Deberán sobrepasar la cubierta en una altura libre suficiente para que se garantice su correcto funcionamiento, considerándose justificada la solución que se adapta a las Normas Tecnológicas de la Edificación. En cualquier caso, su altura no sobrepasará en más de 6 m la altura de la edificación.
c) Casetón de remate de la caja de escalera y ascensores. La cara inferior de su forjado de techo estará situada a una distancia igual o inferior a 6,60 m del suelo del piso anterior a la cubierta. La Corporación podrá discrecionalmente tolerar mayor altura si resulta imprescindible para posibilitar la accesibilidad a espacios vivideros o trasteros, siempre con las soluciones que impliquen menor incidencia visual. Su dimensión en planta no superará la superficie necesaria para amparar la caja de escaleras, meseta de desembarco y cuarto de maquinaria de ascensor. Cuando la caja de escaleras esté situada en crujía de fachada sólo se permitirá el casetón que comprenda estrictamente dicha caja de escaleras, que estará enrasada con la alineación de fachada (sin vuelos ni aleros).
d) El alero, que podrá volar 15 cm más que el vuelo máximo permitido.
e) Antenas, paneles solares, estructuras-soporte y pararrayos. Su tamaño y disposición estarán limitados a los requerimientos específicos del edificio. Para la instalación de elementos de este tipo que superen este concepto se aplicarán los criterios del artículo 2.1.26.
2. Edificaciones con un número de plantas igual o superior a b + 2 o con una altura de cornisa igual o superior a 10 m.
Tejado inclinado
- Los faldones de cubierta deberán quedar englobados bajo la envolvente real máxima. Serán continuos y de pendiente uniforme, salvo que la resolución de la cubierta exija pendientes compuestas.
- Están expresamente prohibidas las soluciones que persigan la interrupción de la pendiente para formar paramentos verticales, así como las buhardas o mansardas.
- Como elementos verticales se permiten:
a) Paramentos en patios de parcela, si no resulta posible establecer faldones con pendiente hacia el interior.
b) Petos, situados entre el plano de fachada y el de vuelos.
En ambos casos los paramentos verticales serán paños ciegos, sin ningún tipo de abertura y sin que superen la envolvente real máxima del edificio.
Cubierta plana
- Cuando la solución constructiva consista en cubierta plana, y se justifique debidamente en el proyecto, se admitirá la ubicación sobre ella de los siguientes elementos, además de los de carácter general:
1. Cuerpo constructivo para trasteros.
2. Instalaciones técnicas del edificio (calefacción, cuartos de caldera para gas, acondicionamiento de aire, depósitos de agua, maquinaria de ascensor, etc.) en una de las dos situaciones siguientes:
a) En cuerpo constructivo.
b) Al aire libre, ocupando la posición de menor incidencia visual sobre la vía pública. Se tomarán, si es preciso, medidas complementarias (pantallas, etc.) para mejorar el efecto de integración en el edificio. En ningún caso se superará la altura del casetón de ascensor ni la envolvente máxima del edificio.
La superficie ocupada por la construcción o elementos al aire libre se limitará a la estrictamente necesaria, deducida de la normativa técnica aplicable. Se justificará en el proyecto este extremo.
- Los cuerpos constructivos cumplirán las siguientes condiciones:
a) eberán ejecutarse con cubierta plana.
b) Su altura máxima (excepto casetón de remate) será 3'20 m. medida entre las caras inferiores de los forjados de las respectivas cubiertas.
c) No se sobrepasará en ningún caso la envolvente real máxima.
d) La superficie utilizable no será superior a la que se obtendría de la aplicación de las reglas correspondientes a cubierta inclinada, por lo que otro factor limitador será la pendiente real ejecutable en el caso concreto.
e) Dada su excepcional visibilidad, en la redacción de proyectos se prestará especial atención a la integración con el resto del edificio, utilizando materiales de la misma calidad que los empleados en las fachadas.
3. Edificaciones con un número de plantas inferior a B + 2
En estas edificaciones las soluciones de remate de cubierta se consideran de libre composición con las limitaciones siguientes:
- Cualquier elemento de la cubierta deberá quedar por debajo del plano horizontal situado a 4,50 m. sobre la línea de cornisa máxima.
- Se prohibe la construcción de más superficie de forjado horizontal por encima de la línea de cornisa que la necesaria para la maquinaria del ascensor, si existe.
- A efectos de los retranqueos establecidos en función de la altura, se computará la altura máxima alcanzada por cualquier elemento de la cubierta.
- Todos los paramentos verticales o petos que surjan de la composición de la cubierta serán ciegos y sin ningún tipo de abertura.
- La superficie utilizable bajo cubierta no será superior a la que se obtendría de la aplicación de las reglas correspondientes al apartado 2 de este artículo.
Excepciones
- En edificios de uso dotacional podrán admitirse soluciones distintas para elementos puntuales, debidamente justificados.
- En edificios industriales se permitirán chimeneas, silos, depósitos elevados y demás ingenios exentos propios y justificados de la actividad correspondiente.
4. Condiciones de aprovechamiento bajo cubierta o en terraza
Usos
Las construcciones permitidas por encima de la altura de cornisa podrán ser utilizadas exclusivamente para los usos siguientes:
a) Un trastero por vivienda con una superficie útil máxima de 25 m2. En edificios de vivienda colectiva o 16 m2. Útiles de trastero por cada 90 m2. Útiles en edificios de oficinas o comerciales. Deben vincularse registralmente a los elementos del inmueble que complementan (vivienda, oficina, local) sin posibilidad de enajenarse separadamente de los mismos.
b) En viviendas unifamiliares no existe limitación de superficie del único trastero permitido, si bien la superficie utilizable bajo cubierta estará libre de cualquier clase de tabiquería o compartimentación, prohibiéndose igualmente toda instalación de fontanería, saneamiento o aparatos sanitarios.
c) Instalaciones técnicas del edificio (calefacción, acondicionamiento de aire, depósitos de agua, maquinaria de ascensor, etc.).
Las terrazas deberán ser de carácter comunal, no admitiéndose su utilización privativa, sea total o parcial.
Accesos
- El acceso a la planta bajo cubierta, al cuerpo constructivo sobre cubierta, o a la terraza, deberá realizarse única y exclusivamente a través de la caja común de escaleras del edificio.
- El acceso a los trasteros se realizará exclusivamente desde estos espacios comunes, no permitiéndose por tanto la comunicación directa o acceso entre la última planta de pisos y la de trasteros.
Iluminación
- Para la iluminación de los espacios descritos se admiten exclusivamente tragaluces de un máximo de 0,25 m2. Por trastero, (o por cada 25 m2. De superficie utilizable bajo cubierta, en los otros usos permitidos). En cubierta inclinada se situará en el mismo plano que el faldón correspondiente. En cubierta plana, será cenital o en el paramento vertical, en cuyo caso se situará junto al forjado del techo.
- Se admite la iluminación cenital de la escalera cuando ésta se desarrolle en un recinto cerrado.
Excepciones
- Los edificios del Centro Histórico y los sometidos a ordenanza de protección se regirán por lo indicado en el artículo 3.5.13.
- En edificios exclusivos para residencias colectivas (Art. 2.2.3, usos 1c, 1d, 1e, 1f y 1g) se permiten Instalaciones de lavado, secado, planchado de ropa, mantenimiento y trastero-almacén sin limitación de superficie, así como instalaciones deportivas. En edificios exclusivos dotacionales se permitirán, además, usos auxiliares sin acceso de público y sin que constituyan estancia de personas o lugar de trabajo.
Artº 2.3.3. Patios.
A. Ámbito de aplicación
Se regulan en este artículo las condiciones que deben reunir los patios para considerarse aptos para la iluminación y ventilación natural. Ésta se exige para las habitaciones vivideras de los usos residenciales, entendiendo como tales las salas de estar, comedores, cocinas, dormitorios y, en general, las que supongan permanencia de personas. También se exige para la iluminación y ventilación de escaleras.
No se incluyen en este concepto los aseos, vestíbulos, pasillos, despensas o trasteros. Cuando el programa de la vivienda sea mixto, es decir, que incluya despachos profesionales o puestos de trabajo en general, las habitaciones correspondientes tendrán la consideración de vivideras, aplicando los mismos criterios. Los usos no residenciales, independientes de la vivienda, podrán utilizar métodos de iluminación y ventilación artificial de acuerdo con su normativa específica, siéndoles de aplicación lo que sigue sólo en caso de que opten por la iluminación y ventilación natural.
B. Condiciones generales.
- Para que un hueco pueda abrir al patio, debe cumplirse la condición de que se pueda trazar dos tangentes al círculo mínimo exigido desde los extremos (mochetas) del hueco.
- Se considerarán situados en el paramento exterior, a los efectos de la condición anterior, los entrantes aterrazados en profundidad menor de 1,50 m., siempre que su abertura sea vez y media su profundidad.
- El recinto a iluminar debe tener contacto directo con el patio, sin espacios intermedios. En el caso de las escaleras, el contacto se producirá en mesetas o zancas, sin considerarse válidos a estos efectos pasillo, vestíbulos, etc.
- La superficie del patio debe ser aterrazada y accesible, no permitiéndose en ellos cobertizos, acumulación de materiales, muebles, objetos o residuos, debiéndose mantener en un estado de orden y limpieza que garantice su higiene y que no sufran menoscabo las condiciones de ventilación e iluminación de las estancias que recaigan sobre el patio. En los accesos a los patios podrán instalarse tejadillos de protección siempre que sean de material translúcido y de fácil limpieza. Se situarán sobre la vertical de la puerta protegida (o como máximo hasta 10 cm. desde sus mochetas), y su vuelo máximo será de 45 cm. No se permite su sujeción con elementos que se apoyen sobre el pavimento del patio, debiendo resolverse siempre en voladizo.
C. Dimensiones.
- En cuanto a altura, el patio tendrá la necesaria para iluminar y ventilar las habitaciones vivideras que lo requieran. En el caso de las escaleras no podrá quedar sin iluminación y ventilación natural una altura superior a 4,5 m. contados desde la rasante oficial.
- La superficie en planta y proporciones del patio se establecen en función de la altura del mismo y del carácter de los espacios que sobre el recaigan. A estos efectos, la altura del patio se medirá desde el nivel del piso de las viviendas más bajas cuyas piezas ventilen a él hasta la altura de cornisa, a la que se añadirá la correspondiente a construcciones permitidas por encima de la altura cuando aparezca más de uno de los paramentos que definen el patio, sean de remate horizontal o inclinado.
a. Es indispensable que en su interior pueda inscribirse un círculo de diámetro igual al 30% de la altura del patio, siendo como mínimo de 3 m. La superficie del círculo no podrá quedar afectada por galerías, lavaderos en voladizo ni saliente de ningún género en toda su altura. Las luces rectas serán iguales o superiores a su diámetro.
b. En parcelas existentes (no procedentes de nuevas parcelaciones) con dimensión de fachada igual o inferior a 14 m. se permitirá la aplicación de una fórmula de compensación consistente en la reducción de hasta un metro en un sentido aumentando la otra dimensión en proporción igual a dos veces la reducida. En cualquier caso, la dimensión menor no será inferior a 3 m.
c. Cuando al patio sólo recaigan escaleras o espacios no susceptibles de convertirse en habitaciones vivideras, se considerará suficiente para su dimensionado la inscripción del círculo mínimo de 3 m. de diámetro.
D. Patios abiertos a fachada.
Los patios abiertos a fachada cumplirán las siguientes condiciones:
a. La longitud del frente abierto no será inferior a 2/9 de la altura, con un mínimo de 3 m.
b. La profundidad del patio abierto medida normalmente al plano de la fachada será, como máximo, igual a vez y media al frente abierto de fachada.
No tendrán consideración de patio abierto a fachada aquellos retranqueos cuya profundidad, medida normalmente al plano de la fachada, no sea superior a 1,50 m. y siempre que en los planos laterales no abran huecos, salvo que existan otros en la misma habitación.
E. Patios mancomunados.
Los patios situados en las medianerías de los edificios cumplirán las condiciones anteriores, pudiéndolo hacer mancomunadamente entre patios que pertenezcan a edificios colindantes. En este caso se formalizará escritura pública constitutiva de derecho real recíproco de servidumbre con respecto a la edificación que se construya posteriormente, que se inscribirá en el Registro de la Propiedad y que se presentará en el Ayuntamiento al solicitarse la licencia.
En el caso de que las fincas colindantes sean de la misma propiedad, se exigirá la constitución de una servidumbre recíproca de mancomunidad de patios, irrenunciable o irredimible mientras esté edificada alguna de las fincas, aunque se enajenase cualquiera de ellas.
La mancomunidad de patios supone una comunicación entre ellos en toda su altura, permitiéndose, no obstante, la separación por muros en la planta baja, cuya elevación no exceda de 2 m. pudiéndose disponer encima verjas cuya altura no podrá ser superior a otros 2 m.
F. Cubrición de patios.
Se admitirá cubrir los patios cuando concurran las circunstancias siguientes:
- Que no recaigan en los patios habitaciones vivideras de viviendas ni aseos.
- Que la cubierta no supere la envolvente máxima.
- Que el material de la misma sea vidrio, sin más opacidad que la resultante de su reforzamiento o armado.
- Que su ventilación, permanente, tenga una superficie igual o superior a 7 m2.
Artº 2.4.2. Comunicaciones verticales.
Son condiciones generales de las escaleras, salvo para viviendas unifamiliares o escaleras interiores en duplex las siguientes:
- Altura máxima de tabicas: 18,5 cms.
- Anchura mínima de huella, sin contar vuelo sobre tabica: 28 cms.
- Número máximo de peldaños o altura en un solo tramo: 18.
- En escaleras curvas, longitud mínima de peldaños: 1,20 m. Los peldaños tendrán como mínimo una línea de huella de 28 cms medida a 50 cms. de la línea interior del pasamanos.
- Las mesetas con puertas de acceso a locales o viviendas tendrán un fondo mínimo de 1,20 m.
- Las mesetas intermedias, tendrán un fondo mínimo igual a la longitud del peldaño.
- Altura mínima de pasamanos de escaleras, 0,95 m., medidos en la vertical de la arista exterior de la huella.
- Separación máxima de balaustres y antepechos: 12 cms. medidos horizontalmente.
- La superficie de iluminación será, como mínimo de 1,00 m2., pudiendo reducirse la de ventilación a 400 cm2. en cada planta.
- En edificios de hasta cuatro plantas y 14 m. de altura máxima se permite la iluminación y ventilación cenital. La superficie del lucernario será como mínimo de 1'50 m2 en planta; en este caso el hueco central quedará libre en toda su altura, pudiéndose inscribir en él un círculo de 1,10 m. de diámetro.
El número de ascensores y escaleras, así como sus dimensiones y características, se ajustarán a lo dispuesto en la Norma Básica CPI-96. En cualquier caso, cumplirán los mínimos del cuadro anexo. Cuando el número de viviendas exceda del cuadro se considerarán como dos o más cuerpos de edificación con núcleos de comunicación diferenciados.
Cumplidos los mínimos anteriormente establecidos mediante escaleras con ventilación a patio, de las características señaladas en el artículo 2.3.3, podrán disponerse escaleras adicionales de emergencia sin ventilación a patio. En este supuesto, dichas escaleras adicionales no se computarán a los efectos del cuadro de mínimos exigidos, debiéndose dar acceso a todas las dependencias a través de las escaleras ventiladas a patio.
Cuando en un edificio existente que no disponga de ascensor y la instalación del mismo implique necesariamente la reducción de la anchura de las escaleras, dimensiones del portal o afectar las condiciones de iluminación y ventilación natural de modo que no se cumplan estrictamente las condiciones impuestas por estas Normas, se podrá presentar un estudio acreditativo de la necesidad y la conveniencia de la instalación, y de que se han agotado los procedimientos y técnicas para ajustarse al cumplimiento de estas Normas. El Ayuntamiento, en función del problema específico, podrá autorizar otras soluciones como las siguientes:
- Reducción del ancho de la escalera, siempre que no de lugar a anchuras inferiores a las mínimas exigidas por la Norma Básica CPI-96
- Ocupación del ojo de la escalera, siempre que la ejecución del recinto y de la cabina se hagan con materiales transparentes o traslúcidos que permitan la iluminación del hueco de la escalera y se establezcan métodos de ventilación alternativos.
- Instalación en patios interiores. Podrá obviarse el cumplimiento de dimensiones mínimas de patios siempre que la ejecución del recinto y de la cabina se hagan con materiales transparentes o traslúcidos que permitan la iluminación suficiente de las estancias afectadas, aspecto que se analizará en función del uso concreto de las mismas y de las características de los huecos.
- Si resulta imprescindible, también se establecen tolerancias en el cumplimiento de las dimensiones mínimas establecidas para portales en el artículo 2.4.3.
En cualquier caso se cumplirá la Norma Básica CPI-96.
(El cuadro no varía)
Artº 3.3.2. Uso vivienda.
Corresponde a los espacios señalados en los planos de ordenación con las tramas "residencial", "residencial abierta" y "residencial aislada", considerándose a efectos de las condiciones de uso el residencial como uso de referencia o dominante.
1. Con la trama "residencial" se califican manzanas cerradas, semiabiertas o bloques aislados en los que el planeamiento opta por una alineación prefijada complementada por indicaciones de altura máxima, vuelos, y en algunos casos edificabilidad y número máximo de viviendas.
- Si se produce diferencia de alturas respecto a las edificaciones colindantes, se seguirán los siguientes criterios:
a) Cuando la diferencia de alturas sea inferior a 3 m. deberán adoptarse las medidas de ornato y decoro señaladas en las medianeras resultantes. (artículos 2.5.4. y 3.2.4).
Cuando la diferencia sea mayor, se redactará estudio de detalle, en el que, además de justificarse la solución, deberán adoptarse medidas complementarias que garanticen la corrección de la solución espacial, acabado y ornato de medianeras, satisfactorio aspecto de las líneas de cornisa, etc. En cualquier caso, la altura no podrá ser inferior a los 2/3 de la máxima autorizada en su situación.
En situación sótano o semisótano, además de los aparcamientos de vehículos no se permiten otros usos que los vinculados a las plantas bajas o los siguientes de carácter comunitario del inmueble: instalaciones técnicas, trasteros, sala de comunidad (40 m2 máximo) instalaciones deportivas. La sala de comunidad puede incluir elementos como lavandería o juegos, pero no dispondrá de chimeneas o cocinas. Las instalaciones deportivas carecerán de acceso independiente desde el exterior y su uso estará restringido a la comunidad, sin personal adscrito a su servicio.
2. Con la trama "residencial abierta" se califican parcelas cuya tipología dominante previsiblemente será la de bloques aislados en los que el planeamiento opta por una definición de edificabilidad complementada por otras indicaciones como altura máxima, número máximo de viviendas, vuelo, etc.
- Para justificar su correcta integración en la trama urbana y falta de incidencia sobre los predios colindantes es necesaria la tramitación previa de un estudio de detalle que ordene los volúmenes interiores.
- A efectos de usos, las partes edificadas estarán a lo dispuesto para el uso residencial genérico en el punto anterior. En las zonas no ocupadas por la edificación se admiten los siguientes:
a) Sobre rasante: jardinería, arbolado, aparcamientos al descubierto (tolerándose parasoles desmontables e independientes de la edificación), e instalaciones deportivas abiertas (excepto frontones). En el caso de las piscinas que coincidan con aparcamiento bajo rasante se tolera que el vaso de la piscina y una zona perimetral no superior al 50% de su superficie sobresalgan de la rasante una altura inferior a 1'50 m.
Cualquier elemento constructivo, aunque no implique edificabilidad, debe estar previsto en el estudio de detalle inicial o incorporarse a la ordenación mediante dicha figura de planeamiento.
b) Bajo rasante: Aparcamientos e instalaciones técnicas de los edificios.
3. Con la trama "residencial aislada", se califican parcelas cuya tipología dominante previsiblemente será la vivienda unifamiliar. Se regula básicamente su edificabilidad y altura máxima.
a) En las parcelas así calificadas se podrán edificar agrupaciones o viviendas aisladas, siempre que exista un retranqueo respecto a parcelas independientes colindantes superior a (h-3)/2 metros.
b) A efectos de uso, en las zonas no ocupadas por la edificación se admiten los aparcamientos, actividades deportivas y recreativas, jardinería y arbolado.
c) Bajo rasante, se permiten con carácter general los aparcamientos y las instalaciones técnicas. Bajo superficies computables a efectos de edificabilidad, se estará a lo dispuesto con carácter general para sótanos en la tabla de usos coexistentes con el de referencia. Se tolera la extensión de este régimen al subsuelo de partes no computables a efectos de edificabilidad, pero que sean continuación natural del edificio, siempre que su superficie no supere el 25% de la ocupada en planta por el mismo.
Artº 3.3.4. Entreplantas y entrepisos.
- Para las zonas de uso "vivienda", no se permiten otras entreplantas que las señaladas en los planos de ordenación, aunque se admiten tratamientos de la planta primera de piso que se asimilen a su aspecto exterior, sin que ello suponga alteración de lo establecido en la tabla de usos coexistentes con el de referencia.
- En dichas zonas se permite la construcción de entrepisos en las condiciones siguientes:
1. La altura libre estricta de la planta baja será como mínimo de 2,60 m. y la del entrepiso de 2,00 m. salvo que se destine a almacenamiento.
2. El entrepiso deberá estar separado al menos 3 m. de cualquier fachada exterior.
3. Su uso será auxiliar del local de planta baja, no pudiendo ser independiente de aquel ni tener otro acceso que la planta baja. Se consideran posibles los siguientes usos:
- Almacenamiento
- Aseos
- Vestuario del personal, instalaciones técnicas
- Oficina para un máximo de dos puestos de trabajo y 20 m2 útiles
No se permiten cocinas, obradores o similares.
- Se permite asimismo la construcción de entrepisos para el uso de garajes-aparcamiento. En este caso la altura libre estricta del entrepiso será de 2,00 m. como mínimo. Si la planta baja se dedica al mismo uso, su altura libre estricta podrá ser asimismo de 2,00 m. como mínimo.
Artº 3.3.5. Aparcamientos.
Este uso es posible en espacios libres, parcelas dotacionales destinadas a este fin y, en general, en las situaciones contempladas en la Tabla de usos coexistentes con el de referencia. Las parcelas del suelo urbano no destinadas exclusivamente a este uso están obligadas a prever plazas de aparcamiento para vehículos con las siguientes características:
A. En usos de vivienda, comercial y usos complementarios de vivienda:
a) En parcelas de más de 600 m2, el superior de los siguientes cómputos:
- Una plaza por cada 100 m2t. (o fracción) de edificación.
- 1'2 plazas por vivienda.
b) En parcelas de tamaño igual o menor a 600 m2, una plaza por cada 125 m2t. (o fracción) de edificación.
Se entenderá comprendida la superficie construida (St) sobre rasante excluyendo las áreas destinadas a aparcamiento.
B. En uso industrial: Una plaza por cada 250 m2. (o fracción) de parcela.
- Están exceptuadas de estas precisiones las parcelas que no alcancen los 360 m2. en el caso A y 1.000 m2 en el caso B, así como toda la superficie comprendida en el Centro Histórico.
- Igualmente se exceptúan aquellas parcelas sin posibilidad de acceso rodado o construcción con medios normales. A estos efectos se consideran medios no convencionales los necesarios para construir sótanos en las siguientes circunstancias:
a) Construcción de tres sótanos
b) Construcción de dos sótanos en edificios con un número máximo de plantas igual o inferior a Baja + 4 pisos. En parcelas de menos de 400 m2, se admite la construcción de un solo sótano si con él se cubren los 2/3 de plazas necesarias.
c) Construcción de sótanos en parcelas colindantes con edificaciones de más de 50 años de antigüedad, en las que la superficie resultante, tras reservar una franja de 3 m. junto a las medianeras con este tipo de edificaciones, sea inferior a 360 m2.
- Respecto a las parcelas dotacionales, se asimilarán a lo dispuesto para el uso industrial aquellas cuya edificabilidad sea igual o menor que 1 m2t/m2s y a lo establecido para uso residencial, el resto. No será obligatorio para el uso "estación transformadora".
- Los usos que supongan afluencia concentrada de público (estadios, centros comerciales, instalaciones deportivas, espectáculos, etc.) podrán ser objeto de una reserva superior, estudiando el Ayuntamiento cada caso específico.
- Tras el estudio de casos concretos, el Ayuntamiento podrá:
a) Eximir de la obligación para determinadas dotaciones.
b) Sustituir la reserva en interior de parcela por aparcamientos exteriores.
c) Exceptuar de la obligación a parcelas de superficie comprendida entre 360 m2. y 500 m2. y edificabilidad superior a 1.000 m2t. en las que, por su especial configuración, el espacio utilizable para aparcamiento no permita la disposición de 8 plazas por planta.
d) Aceptar el cumplimiento conjunto de parcelas colindantes, en uso de vivienda y complementarios, siempre que individualmente alcancen la proporción de una plaza por vivienda. Dicho cumplimiento conjunto se justificará mediante documento suscrito por todos los propietarios.
Artº 3.3.7. Usos complementarios de la vivienda.
A. Regulación de volúmenes
- La altura para los usos generales será la señalada en el artículo 3.2.2. Cuando se trate de la prolongación de planta baja de un edificio, la regulación de altura se hará en función de aquélla, no pudiendo sobrepasarla.
- La cubierta se resolverá mediante terraza plana transitable; la estructura de dicha cubierta ha de ser pues la de un forjado horizontal, sin que se admitan soluciones invertidas con vigas sobresalientes de dicho forjado. su pavimentación será tal que permita el tránsito y fácil limpieza. Se calculará para una sobrecarga de uso de 200 Kg./m2. Deberán tener un acceso para mantenimiento y limpieza.
- Si hay zonas de contacto con otros edificios de superior altura en las que exista posibilidad de apertura de huecos, se creará una banda de 3 m. de anchura como mínimo cuya altura estará condicionada a la del forjado del edificio colindante, de tal forma que el pavimento de la terraza no supere en más de 20 cm. el de posibles habitaciones vivideras limítrofes.
- Excepcionalmente, y para los usos permitidos dotacionales públicos o privados, espectáculos públicos, culturales e instalaciones turístico recreativas, se permitirán alturas hasta 2 m. por encima de la establecida y soluciones constructivas diferentes a la terraza plana, siempre que se asegure una separación mínima a cualquier vivienda próxima igual o superior a 3 m.
- Igualmente se permitirán elementos aislados justificados que superen la altura de las plantas bajas tales como claraboyas, chimeneas de ventilación y cobertura de instalaciones técnicas, que deberán ocupar la superficie estrictamente necesaria para el cumplimiento de la normativa aplicable y siempre inferior al 10% de la superficie total de la cubierta. Dichos elementos (salvo las claraboyas u otros elementos que no produzcan ruidos, vibraciones, emisión de gases, olores o humos y midan menos de metro de altura) se separarán como mínimo 3 m. de cualquier hueco de habitación vividera.
- También de forma excepcional, cuando se destine a aparcamientos se permitirá la construcción de entrepiso, siempre que se respete la altura libre estricta mínima, de 2,00 m.
- El acabado de las construcciones tendrá el carácter de fachada, no admitiéndose tratamientos inadecuados, cubiertos provisionales, tejadillos, etc.
B. Usos
- A los efectos de las Normas de uso podrá aplicarse régimen distinto a la zona de planta baja situada bajo edificación en altura y a la situación fuera de las proyecciones verticales de aquella, siempre y cuando se establezca una separación estructural entre ambas zonas, o se establezcan las medidas de aislamiento contra ruidos y vibraciones equivalentes. En caso contrario, se entenderá aplicable el régimen establecido para las plantas bajas.
- Deberán tener frente de fachada a las vías públicas en una dimensión de fachada equivalente en metros lineales al 2% de la superficie construida total (en m2.), y como mínimo de 3 m. El frente de fachada citado puede ser obtenido por la suma de varios accesos, que para computar a estos efectos han de tener como mínimo 3 m. de anchura. No se admiten accesos quebrados en ángulos inferiores a 60º. Cuando el uso sea de aparcamientos, los frentes de fachada y accesos correspondientes se ajustarán a lo establecido en el artículo 2.2.23.
- Los sótanos y semisótanos se regulan como en el Art. 3.3.2 para la trama "residencial".
Artº 3.3.11. Uso industrial.
A. Regulación de volúmenes
- En cuanto a alineaciones, retranqueos y altura máxima se atendrán a las especificaciones que gráficamente se señalan en planos, y a lo dispuesto en el artículo 3.2.1.
- En cuanto a vuelos, se permitirán exclusivamente en fachada a calle o sobre el retranqueo frontal, estándose a lo dispuesto con carácter general en los artículos 2.3.5 y 3.2.3, si bien, el vuelo máximo será de 1 m. y la anchura mínima entre fachadas será de 25 m.
- Cuando existan retranqueos, los cerramientos de parcela tendrán una altura comprendida entre 1,50 y 2 m., siendo los de fachada de construcción transparente (tela metálica o similar) sobre zócalo de fábrica de 50 cm. de altura.
- Los espacios destinados a retranqueo en ningún caso podrán cubrirse o cerrarse, salvo lo dispuesto sobre parasoles. Igualmente estarán libres de cerramientos, particiones o cualquier clase de compartimentación.
- Los retranqueos laterales podrán ser sustituidos por espacios libres destinados a viario o aparcamiento, que se extiendan en toda la profundidad de la parcela, de tal forma que se consiga una separación efectiva de los cuerpos constructivos. La anchura mínima de estos espacios será la correspondiente a la suma de los retranqueos laterales sustituidos.
- La altura máxima hasta arranque de cerchas o cubierta para naves se establece en 6 m. Sólo podrán plantearse alturas superiores en los casos de actividades concretas que por su proceso de fabricación necesiten mayor volumetría. En supuestos excepcionales que apreciará el Ayuntamiento podrá superarse la altura máxima reguladora establecida.
- La composición es libre, aunque se prohiben tratamientos de fachada incompletos o inadecuados, debiéndose tratar como tales todos los paramentos de las edificaciones.
B. Usos.
- A los efectos de las normas de uso se conceptúan como de industria local todas las zonas industriales, excepto Cantabria que se conceptúa como de industria general.
- La superficie destinada a usos de oficinas, vivienda de guarda y venta directa, no podrá superar el 25% de la superficie edificable de la parcela, destinándose el 75% restante al uso dominante de industria, taller o almacén independiente de la exposición.
- En caso de división horizontal de la parcela, se aplicará el criterio anterior a cada una de las subparcelas, a no ser que se planteen dichos usos a nivel comunitario.
- Se prohiben los semisótanos y sótanos como locales de trabajo de actividades independientes de las plantas superiores.
- Los espacios de retranqueo no pueden destinarse en superficie a otro uso que de aparcamiento, zonas de maniobra y zonas verdes. Se permiten en ellos:
a) Parasoles desmontables e independientes de otra edificación para proteger a los vehículos estacionados.
b) Postes y transformadores de energía eléctrica, bien sean de intemperie o tipo armario.
c) Instalaciones similares de telecomunicaciones, gas, etc. en las condiciones de precariedad expresadas en el apartado 6 del artículo 2.1.2.
Bajo rasante, se permiten:
a) Sótanos dedicados a aparcamiento de vehículos
b) Conducciones
c) Depósitos de combustible
- Se consiente únicamente el establecimiento de dos viviendas, por parcela, para el personal encargado de la vigilancia y conservación de las industrias o el propietario de la misma. No se admitirán soluciones, como la división horizontal, que desvinculen las viviendas y la industria.
C. Vados
El sistema de acceso de vehículos a las parcelas y los pabellones se organizará de forma que la afección al tráfico de las calles colindantes se minimice. Por ello el número de vados y su dimensión serán los imprescindibles para el ejercicio normal de la actividad.
a) Con carácter general, se permitirá un único vado por parcela. El Ayuntamiento podrá autorizar, discrecionalmente, un número superior de vados si se da alguno de los supuestos siguientes:
1.- Que la relación entre superficie de la parcela (S) y número de vados (N) cumpla con la siguiente ecuación: S mayor que 1.000 N2
2.- Que se trate de una parcela compartimentada en pabellones seccionales, con división horizontal. En este caso podrá autorizar, además de los vados para las calles de circulación interior de parcela a que se refiere el primer párrafo de este apartado C (uno o dos según sean de doble sentido o de sentido único), vados adicionales para acceso directo a algunos de los pabellones, siempre que se cumpla la condición de que F mayor que 15 (V + C) donde F es el frente de fachada de la parcela en ml, C el número de entradas o vados para las calles de circulación interior, y V el número de vados adicionales.
3.- Que por las características de la parcela, su ordenación interna, maniobras necesarias, etc. el Ayuntamiento estime preferible un número superior por suponer una menor afección al tráfico.
En el caso de que en un mismo frente de fachada se diseñe más de un acceso, existirá una distancia mínima entre dos consecutivos de al menos 7 m.
b) La anchura del vado será proporcionada a las características de la construcción y acceso y, como máximo, de 7 m, debiendo coincidir ortogonalmente con ella el hueco del cerramiento o valla. En el caso de que haya más de un vado por parcela, la suma de las anchuras de los vados dispuestos en un mismo frente de fachada no puede ser superior al 30% de la longitud de dicho frente.
Excepcionalmente el Ayuntamiento podrá autorizar anchuras superiores si se justifica debidamente en el proyecto con la inclusión de un plano a escala que represente las maniobras de entrada y salida a la parcela con los vehículos de mayor tamaño que se prevea emplear. Se detallarán las características de estos vehículos así como la frecuencia diaria de maniobras a realizar.
c) Los accesos de vehículos se ejecutarán manteniendo la rasante de la acera y empleando pieza especial de rebaje del bordillo.
D. Otras disposiciones
- Cuando se establezcan calles de circulación interior su anchura mínima será de 10 m. en las de un solo sentido de circulación y de 13 m. en las de doble sentido.
- Deberán especificarse en proyecto y señalizarse en la obra las plazas de aparcamiento exigidas en el artículo 3.3.5.
- En los supuestos de división horizontal las acometidas serán únicas para cada parcela, sin perjuicio de la exigencia de contadores individuales de consumo de agua.
- En este mismo supuesto la solución arquitectónica del conjunto debe ser unitaria o sujetarse a unas condiciones comunes, aprobadas por el Ayuntamiento, que garanticen el tratamiento común de fachadas.
- Podrá exigirse en la licencia la instalación de al menos un hidrante por parcela, en las condiciones establecidas por el Ayuntamiento.
Artº 3.3.17. Zonas libres de uso y dominio privados.
- Bajo rasante se permiten aparcamientos, instalaciones técnicas de los edificios e instalaciones deportivas. En este último caso, deberán cumplirse las siguientes condiciones:
a) La superficie ocupada no será superior al 20% de la parte de la parcela calificada como zona libre privada.
b) Uso restringido a la comunidad de propietarios, sin personal adscrito a su servicio.
c) Carecerán de acceso independiente desde el exterior.
- Sobre rasante solo se permiten los usos de aparcamientos al descubierto (tolerándose parasoles desmontables e independientes de la edificación), instalaciones deportivas abiertas (excepto frontones) jardinería y arbolado.
- Se tolera la construcción de edificaciones auxiliares para vestuarios, guarda de herramientas, garaje etc... con una altura máxima de 3 m., y una superficie inferior al 5% de la zona calificada como libre privada de cada parcela. Se prohiben en estas edificaciones tratamientos que no sean los propios de fachada.
- Si coincide con aparcamiento bajo rasante, se tolera que el vaso de la piscina y una zona perimetral no superior al 50% de su superficie sobresalgan de la rasante una altura inferior a 1,50 m.
- En agrupaciones de viviendas en colonias, hileras, etc. se fijará una zona para la construcción de estas edificaciones auxiliares mediante estudio de detalle.
Art. 3.3.18. Zonas libres de uso y dominio públicos.
Engloba esta denominación los parques y las zonas de recreo y expansión.
- En la superficie de las áreas así calificadas, se admiten exclusivamente edificaciones complementarias de uso y dominio públicos que no rebasen una ocupación del 5% de la superficie de la zona. Su altura máxima será de 3 m, admitiéndose elementos singulares (quioscos, esculturas, fuentes, etc.), así como mobiliario urbano. En subsuelo se permiten las conducciones e instalaciones subterráneas y aparcamientos de vehículos.
- Aunque en los planos se han grafiado globalmente las áreas como parques y zonas de recreo, ha de entenderse que las áreas ajardinadas, paseos, etc., podrán coexistir con un sistema viario peatonal, rodado de emergencia e incluso viario rodado convencional o aparcamientos.
- Para la construcción de aparcamientos o viario deberá aprobarse previamente a cualquier tipo de actuación un estudio de detalle en el que se concrete la parte afectada, la ubicación de rampas, accesos rodados y peatonales, instalaciones en superficie, etc. que deberá responder al criterio de mínima afección al arbolado, tráfico rodado, rutas peatonales y, en general, la ordenación de la zona libre.
Art. 3.3.19. Plazas y viario.
Regula lo representado en los planos de ordenación como "viario o espacio libre público".
- En la superficie de las áreas así calificadas, se admiten exclusivamente elementos singulares (quioscos, esculturas, fuentes, etc.), así como mobiliario urbano. En subsuelo se permiten las conducciones e instalaciones subterráneas y aparcamientos de vehículos.
- La calificación es independiente del carácter rodado, peatonal o rodado restringido de su tratamiento. La variación de detalle de las especificaciones gráficas en cuanto a las características geométricas de las vías podrán realizarse mediante la simple aprobación del proyecto de urbanización correspondiente.
- Para la construcción de aparcamientos deberá aprobarse previamente a cualquier tipo de actuación un estudio de detalle en el que se concrete la parte afectada, la ubicación de rampas, accesos rodados y peatonales, instalaciones en superficie, etc. que deberá responder al criterio de mínima afección al tráfico rodado o peatonal, arbolado u otros elementos de la superficie.
- En los espacios específicamente señalados en la documentación gráfica, se permitirán los tendidos eléctricos en aéreo.
Artº 3.5.13. Construcciones permitidas por encima de la altura de cornisa.
Se estará a lo dispuesto con carácter general en el artículo 2.3.2., excepto en lo siguiente:
- No se permiten cubiertas planas, excepto cuando sean la solución original del edificio. Aun en este caso se prohiben los trasteros sobre cubierta.
- No se admiten casetones de ascensor.
- La instalación de antenas, paneles solares, estructuras-soporte y pararrayos será potestativa para la Corporación, que atenderá a razones de necesidad de la instalación y a minimizar el impacto visual.
1. Edificios afectados por ordenanzas especiales (I, II, III y Iva)
- La cubierta conservará o recuperará la solución del edificio original. Podrá proponer otra más racional desde el punto de vista constructivo, ejecutada con el mismo material de recubrimiento y justificada debidamente en el documento anexo descrito en el artículo 3.5.2.
- Podrán admitirse usos y soluciones de aprovechamiento bajo cubierta distintas a las generales si resulta necesario a juicio e la Corporación para la consecución de los objetivos de conservación del edificio.
- Cuando exista vivienda en situación bajo cubierta y se dé una de estas situaciones:
a) Que sea imprescindible para cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
b) Que se pretenda instalar ascensor para acceder a la vivienda.
El Ayuntamiento podrá admitir discrecionalmente soluciones de iluminación, ventilación (en el caso a) o de tratamiento del volumen emergente (en el caso b) que, aun no cumpliendo estrictamente con las ordenanzas, se consideren adecuadas en función de su visibilidad desde el espacio público y de las características del edificio. En edificios catalogados y entornos de Bienes de Interés Cultural será necesario el informe previo del Consejo Superior del Patrimonio Cultural, Histórico y Artístico de La Rioja.
2. Resto de edificios
Para los edificios de nueva construcción o los casos de vaciado interior en ordenanzas especiales se utilizará cubierta inclinada de teja árabe con pendiente máxima del 45% salvo que sea contradictorio con la tipología original del edificio.
Cuando resulte imprescindible para el acceso en ascensor a la última planta de viviendas, el Ayuntamiento podrá admitir discrecionalmente soluciones de tratamiento del volumen emergente que, aun no cumpliendo estrictamente con las ordenanzas, se consideren adecuadas en función de su visibilidad desde el espacio público y de las características del edificio. En entornos de Bienes de Interés Cultural será necesario el informe previo del Consejo Superior del Patrimonio Cultural, Histórico y Artístico de La Rioja.
En los casos de rehabilitación podrán aplicarse las excepciones establecidas en el punto anterior.
Artº 3.5.24. Otorgamiento de licencias.
La solicitud de licencia para realización de obras menores deberá ir acompañada de una memoria descriptiva completa de las obras a realizar especificando tipo de materiales, calidad, textura, color, etc. y acompañada de los gráficos y planos que sean necesarios para su perfecta definición.
Los servicios técnicos municipales correspondientes tendrán facultad para indicar las modificaciones que estimen necesarias para que las obras a realizar se acomoden a los criterios de estas Normas, así como para el control de la ejecución de dichas obras.
No se admitirán soluciones esteticistas no justificadas, ni soluciones imitativas de modelos antiguos, tanto en edificios nuevos completos como en locales comerciales y en soluciones puntuales de nueva construcción.
Para obras de nueva planta y de reforma mayor, la solicitud de licencia se acompañará de proyecto completo redactado por técnico competente.
Los planos de carácter general serán de escala no inferior a 1:100. debiendo incluir los de estado actual.
Si las obras correspondieran a actuaciones sobre fachadas exteriores o las cubiertas, será preceptiva la presentación de alzados a escala no inferior a 1:200 del propio edificio y de los contiguos en los que puedan establecerse con claridad relaciones entre los ejes principales horizontales y verticales de la composición, o bien fotografías del conjunto de ellos en su estado actual cuando se considere suficiente.
Cuando las obras se refieran a reformas o sustitución de elementos de fachada (balcones, galerías, huecos, etc.) la escala de los planos estará acomodada a la necesidad de definición de detalle, no será inferior a 1:20 y expresará los materiales a emplear, su calidad, textura y color.
En la memoria se justificarán las soluciones adoptadas en función de las existentes en la edificación actual (soluciones tipológicas estructurales, de plantas y de alzados) y de las que existan en el espacio público correspondiente.
El control municipal se ejercerá en los mismos términos que los expresado para las licencias de obras menores.
Las obras que se realicen en edificios declarados o incoados como Monumentos deberán contar previamente a la concesión de la licencia con el informe favorable de la Comisión del Patrimonio Histórico-Artístico de La Rioja.
También serán sometidas a este trámite las obras en los entornos de Monumentos definidos por la Consejería de Cultura, Deportes y Juventud.
Será necesaria la presencia de un arqueólogo en las obras de construcción o urbanización que afecten al subsuelo en el recinto limitado por las calles San Gregorio, Norte, Once de junio, Bretón de los Herreros, Muro de la Mata, Duquesa de la Victoria, Juan XXIII, avenidas de la Paz, Navarra, y Viana, calles Capitán Gaona y San Francisco. (ver plano adjunto)
Artº 3.5.30. Determinaciones específicas relativas a las Normas de Uso.
Lo establecido en el artículo 3.3.5 respecto a obligatoriedad de aparcamientos no es de aplicación en el ámbito del Centro Histórico o en los edificios con ordenanza de protección.
La posibilidad de aparcamiento en el interior del Centro Histórico, bien sea en sótano, planta baja, patio interior o edificio exclusivo, está condicionada por la especial incidencia en la trama viaria, proyectos de peatonalización, protección de edificios, tipología de la construcción, animación comercial, construcciones de interés bajo rasante, hallazgos arqueológicos, etc. Por ello sólo se admitirán aparcamientos previo estudio de su incidencia en los aspectos citados y valoración de su rendimiento. En edificios catalogados y entornos de Bienes de Interés Cultural será necesario el informe previo del Consejo Superior del Patrimonio Cultural, Histórico y Artístico de La Rioja
La Corporación podrá admitir discrecionalmente soluciones que no se ajusten plenamente a lo exigido en el Art. 2.2.23 si resultan imprescindibles para la implantación del aparcamiento y suponen variaciones de carácter menor.
Artº 6.3.9. Instituciones.
1. Religiosas
- Las de culto esporádico (ermitas, etc.) se desarrollarán en una sola planta.
- En las que impliquen reuniones fijas de comunidad de fieles se permiten locales complementarios para enseñanza religiosa o reuniones, y un máximo de dos viviendas vinculadas a la actividad con las características exigidas a las viviendas de guarda (artº 2.2.5).
- Las planteadas como residencia aislada y permanente en comunidad (conventos, monasterios, etc.) se permiten con tres plantas como máximo.
- Otros supuestos, como residencias temporales, casas de ejercicios, comunidades abiertas, etc. se asimilarán a residencia, albergue, hotel o enseñanza, según su programa.
2. Culturales
A. Centros de interpretación
Se consideran así las construcciones de apoyo a parajes naturales, o de valor cultural. destinadas a la información del público. Se incluyen en este concepto, por tanto, las aulas de naturaleza, zonas de exposición en yacimientos arqueológicos, etc.
- Su diseño cuidará la mínima afección al bien que complementan.
- La altura máxima permitida es de dos plantas.
- Se permite la existencia de vivienda de guarda.
B. Otros supuestos
- La altura máxima permitida es de tres plantas.
- Se permite la existencia de vivienda de guarda.
3. Escolares
- La altura máxima permitida es de tres plantas.
- Se admite la existencia de una vivienda de guarda, tolerándose residencias colectivas vinculadas al uso principal en régimen de internado.
4. Sanitarias
- Los puestos de Auxilio en Carretera no están sujetos a la parcela mínima fijada para el término en que se enclaven, ni a la distancia exigida en el punto 1 del artículo 6.2.2. Su altura máxima será de una planta.
- Para el resto de casos, la altura máxima permitida es de tres plantas. Se toleran alturas superiores si queda justificada su necesidad en el Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental correspondiente.
- Se permite la existencia de vivienda de guarda.
5. Otras (cuarteles, prisiones, etc.)
La altura máxima será de tres plantas. Se tolera la existencia de las viviendas o residencias necesarias como complementos a la institución.
En actuaciones que el Estado o el Gobierno de La Rioja declare de interés público o utilidad social se podrán admitir, si hay razones justificadas para ello, las siguientes tolerancias en las condiciones en las condiciones A y C del punto 1 del artículo 6.3.2:
- Edificabilidad máxima: 0'3 m2t/m2s
- Separación mínima a linderos: la altura proyectada y 5 m como mínimo, no aplicables a construcciones bajo rasante.
